Woongoed Middelburg zag in 1919 het daglicht. De eeuweling verhuurt inmiddels zo’n 6.300 woningen. Het ambitieuze ondernemingsplan gaat uitgebreid op duurzaamheid in. Nieuwbouw gasloos. De hele voorraad in 2050 CO2-neutraal met labelklasse B in 2021 als tussenstap. Een aantal woningen van Woongoed Middelburg ligt in een gemengde wijk, die de komende jaren als proeftuin van gas los moet komen. Een pittige uitdaging. Eric de Ceuster, directeur-bestuurder van Woongoed Middelbrug, praat over de uitdagingen van de verduurzamingsopgave met Luc Bruinshorst, projectleider van Atriensis. Allerlei thema’s passeren daarbij de revue. Positie in de kopgroep of het peloton? Hoe de dreigende krapte op de arbeidsmarkt het hoofd bieden? Kansen en bedreigingen van een warmtenet?
‘Wij denken natuurlijk steeds na over de balans bij onze kerntaken. Voldoende beschikbaarheid van kwalitatief goede en betaalbare woningen. Oplopende kosten zie ik als een van de risico’s voor het slagen van de energietransitie.’ Eric de Ceuster, directeur-bestuurder van Woongoed Middelburg, spreekt bedachtzaam en kiest zijn woorden zorgvuldig bij de vraag naar de grootste bedreigingen voor het slagen van de verduurzamingsopgave van corporaties. ‘Wij kiezen bewust voor het peloton en niet voor de kopgroep. Woongoed Middelburg permitteert het zich niet om aan risicovolle innovaties mee te doen. Vaak kostbaar, het vreet capaciteit van onze organisatie en te regelmatig hebben huurders er veel last van. We willen niet oefenen op de klant.’
Dat klinkt als een tegenspraak. Verduurzaming moet beter en goedkoper. Dat kan toch alleen door innovaties in techniek en proces? Iemand moet toch het voortouw nemen? De Ceuster: ‘Zeker waar. Ik heb veel respect voor alle corporaties die hun nek uitsteken en in de kopgroep bivakkeren. Wij kiezen er bewust voor om vanuit het peloton zo optimaal mogelijk van hun lessen gebruik te maken. Ik besef me ook dat het lastig is. Een soort kip-ei discussie. Volumebundeling is een voorwaarde om innovatie aan te zwengelen. Tegelijk ontbreekt de prikkel tot volumebundeling als die innovatie nog niet gereed en daarmee bewezen is.’
Luc Bruinshorst van Atriensis ondersteunt Woongoed Middelburg bij het grootschalige verduurzamingsprogramma. ‘De werkwijze ging eerst uit van een aanbesteding per project op laagste prijs. De komende jaren verbetert Woongoed Middelburg ongeveer een derde deel van het bezit. Grote aantallen. Ik stelde voor om met vaste ketenpartners op basis van een raamcontract te werken. Dat proces is inmiddels ingevoerd. Momenteel zijn twee ketenpartners aan boord voor het verduurzamingsprogramma. Voordelen van deze vorm van vernieuwend opdrachtgeverschap zijn groot. Concurrerende verrekenprijzen voor de komende jaren. Garantie op capaciteit in de huidige markt met steeds grotere capaciteitstekorten. Minder onzekerheden en kortere doorlooptijden.’ De Ceuster vult aan: ‘Met uiteraard lagere managementkosten voor Woongoed Middelburg.’
Het bezit ligt relatief geconcentreerd in enkele wijken van Middelburg. Wat betekent dat voor de aanstaande overgang van aardgas naar duurzame energie? Eric de Ceuster beseft zich terdege dat Woongoed Middelburg daardoor de rol van startmotor opgeplakt krijgt. ‘Met dat geclusterde bezit lijkt een warmtenet voor de hand te liggen. Zo werkt Middelburg aan het aardgasvrij maken van een deel van een woonwijk. Ons bezit vervult een sleutelrol in deze proeftuin. Een warmtenet moet het aardgas vervangen. Flinke uitdagingen. Hoe kom je aan voldoende, betrouwbare en duurzame warmtebronnen voor dat nieuwe net? Hoe zorg je ervoor dat warmtetarieven voor huurders op langere termijn betaalbaar blijven? Ook het vraagstuk van zeggenschap speelt. Wie is de toekomstige eigenaar en hoe krijgen gebruikers een stem en invloed?’
Diverse woningcomplexen waarover Luc Bruinshorst van Atriensis adviseert zijn onderdeel van die op kortere termijn aardgasvrij te transformeren wijk. Bruinshorst: ‘Met onze plannen voor die complexen sorteren wij natuurlijk voor op dat warmtenet. Uiteraard handhaving van al aanwezige blokverarming. Gas uit woningen als er blokverwarming is. En goede isolatie in de woningschil plus optimale ventilatie. Extreem isoleren aan de buitenzijde is niet nodig met het oog op dat warmtenet. Meest lastige blijft om de ingreep van de corporatie in tijd exact af te stemmen met de gepland datum van aansluiting op het warmtenet.
‘We staan aan de vooravond van de doorbraak van het aardgasvrij maken van woonwijken’, zo haakt Eric de Ceuster hierop in. ‘Niet alleen de afstemming in tijd die Luc noemt vormt een uitdaging. Veel zaken zijn nog onzeker. Laten we tegelijk waken dat onduidelijkheden tot verlamming leiden. Als corporatiesector moeten we zorgen dat we sterker komen te staan. Duidelijkere normen en richtlijnen. Bijvoorbeeld over verdeling van kosten tussen partijen.’ De Ceuster sluit af met een compliment aan Bruinshorst. ‘Kennisontwikkeling is van groot belang. Plus het delen daarvan. Ik vind dat Atriensis op dat gebied een prima bijdrage levert.’
Als directeur van Atriensis wijken heeft Maria Scholten zichzelf in korte tijd wegwijs gemaakt in de wereld van de warmtetransitie. Processen in de warmtetransitie kennen vele belanghouders, zijn complex en vaak zijn er in één wijk meerdere woningcorporaties actief. Maria vindt het belangrijk om woningcorporaties onderling te verbinden en te zorgen voor gezamenlijke standpunten, zodat zij samen sterk staan. Hiervoor zijn onderling vertrouwen en het gezamenlijk opbouwen en delen van kennis een belangrijke basis. Vervolgens is ook het verbinden van de woningcorporaties met de overige belanghouders zoals gemeenten, netbeheerders en warmtebedrijven essentieel. Maria draagt haar praktijkervaring, kennis en enthousiasme over de warmtetransitie met veel plezier, energie en een frisse blik over.
Maria Scholten: ‘Het realiseren van betaalbare en comfortabele aardgasvrije woningen voor woningcorporaties en huurders is een prachtige uitdaging om aan te werken. Voldoende kennis bij de verschillende stakeholders is hiervoor een belangrijke basis. Daarom vind ik het heel belangrijk om mijn kennis in dit domein op een inspirerende manier te delen.’
Met een achtergrond als architect zoekt Dave van der Helm, in zijn rol als directeur van Atriensis data, altijd op creatieve wijze naar oplossingen voor verschillende vraagstukken in de sociale woningbouw. Met zijn brede ervaring op het gebied van energielabels en aanverwante aspecten rondom energieprestatie begrijpt Dave de uitdagingen én kansen voor woningcorporaties op dit vlak als geen ander. Hij heeft het energielabel zien transformeren van verplichting naar versneller van innovatie en verduurzaming. Dave is een groot voorstander van samenwerking om gezamenlijk tot slimmere oplossingen te komen. Juist op het gebied van vastgoeddata waar de basis ligt voor verduurzaming. De laatste jaren richt Dave zich in het bijzonder op de digitalisering van vastgoeddata en deelt graag zijn inzichten en ervaringen op dit gebied.
‘De sociale huursector is van onschatbare waarde voor onze samenleving. Maatschappelijke impact en verduurzaming komen hier samen. Ik vind het belangrijk om mijn kennis over energielabels, vastgoeddata en digitalisering actief te delen, zodat we met elkaar tot betere en slimmere oplossingen komen. Door inzichten uit de praktijk te koppelen aan data kunnen we als sector echt versnellen – en daar graag ik graag mijn steentje aan bij.’
Met passie voor volkshuisvesting, energieprestatie en energietransitie werkt Arjan van Helvoort al meer dan een decennium bij Atriensis aan comfortabele, kwalitatieve en betaalbare huurwoningen. Als partner van woningcorporaties, met ketenpartners, voor huurders. Met een integrale visie op duurzaamheid en oog voor alle verschillende belangen. Ambitie, praktische uitvoerbaarheid en betaalbaarheid staan voorop in zijn projecten. Resultaatgericht en pragmatisch. De expertise van Arjan ligt in het verbinden van technische kennis met strategische inzichten, waardoor complexe projecten soepel en succesvol worden uitgevoerd.
Arjan van Helvoort: ‘De opgave is immens en wordt steeds complexer. De uitdaging is vraagstukken en oplossingen eenvoudig te houden. Werken aan en vanuit een gezamenlijk belang en doel. Het welzijn van de huurder voorop. Atriensis helpt opdrachtgevers in het maken van de juiste afwegingen en verbindt ze met partijen uit ons netwerk als dat nodig is. Hierin deel ik graag mijn kennis en expertise. Samen kunnen we de energietransitie versnellen en een duurzame toekomst creëren.'
Al bijna dertig jaar werkt Hella Maessen met passie aan duurzaam en gezond wonen binnen de sociale huursector. Door haar grote betrokkenheid en haar actuele kennis van ontwikkelingen in de sector helpt zij corporaties om goed voorbereid te zijn op de warmtetransitie en andere verduurzamingsopgaven. De warmtetransitie is een enorme uitdaging voor corporaties. Die uitdaging aangaan vraagt om kennis bij corporaties en alle ketenpartners. Met haar kritische blik, heldere uitleg en enthousiasme draagt Hella haar kennis graag over.
Hella Maessen: ‘In Nederland hebben we een mooie sociale huursector. Daar moeten we trots en zuinig op zijn. Ik werk daar graag aan mee. Door actuele kennis te delen en duidelijk over te brengen, kunnen we echte stappen zetten in de verduurzaming. Samen zorgen we dat ook in de toekomst iedereen betaalbaar en goed kan wonen.’
Dyon Noy is al ruim veertig jaar actief binnen de sociale huursector. Als oprichter van Atriensis en met zijn jarenlange ervaring in de sector kent hij de wereld van woningcorporaties als geen ander. Zelf is hij groot voorstander van het delen van kennis om daar samen van te leren. De laatste jaren houdt Dyon zich vooral bezig met advisering over het aardgasvrij maken van hele wijken en buurten. De kennis en praktijkervaringen die hij hierbij heeft opgedaan, brengt hij graag met passie en enthousiasme over.
Dyon Noy: ‘Werken in de sociale huursector is en blijft het mooiste wat er is. Comfortabele en betaalbare woningen realiseren voor huurders. Echter, lopen woningcorporaties en ketenpartners tegen ontzettend veel uitdagingen aan. Vanuit Atriensis delen wij graag onze kennis en expertise om die uitdagingen aan te gaan en te werken aan oplossingen.’
Tijdens de inspirerende en interactieve kennisbijeenkomst op donderdag 28 maart 2024 van 15.00 tot 17.00 uur staat de enorme uitdaging op financieel vlak centraal. Hierbij komen verschillende invalshoeken aan bod. Zo belicht Reynt Sluis, coördinerend specialistisch adviseur, het perspectief van de Autoriteit woningcorporaties: de toezichthouder van de sector. Diana de Koning, MT-lid bij het WSW, gaat op de uitdagingen van de sector in vanuit het perspectief van de ‘borger’ van de corporatiefinanciering. Victor Burger, partner bij sectorspecialist Finance Ideas, deelt zijn uitgesproken opvattingen over de opgaven van corporaties versus de financiële polsstok. Alle inleiders gaan afzonderlijk, met elkaar en ook met de deelnemers op een drietal vragen in:
Hoe zorg je voor een duurzaam prestatiemodel voor de verduurzamingsopgave? Kosten zijn fors gestegen, veel verduurzamingsmaatregelen leiden tot extra exploitatielasten en er zijn praktisch geen mogelijkheden voor extra inkomsten
Hoe zorg je voor flexibiliteit tussen de verschillende Nationale Prestatieafspraken onderling? Prognoses komen blijkens de Staat van de corporatiesector 2023 te vaak niet uit. Tegenvallers bij sommige opgaven die tot versnelling leiden bij andere opgaven
Hoe zorg je voor optimale lokale samenwerking rondom de verduurzamingsopgave? Hoe kan lokale samenwerking tot meer resultaat rondom de verduurzamingsopgave leiden? De betekenis van de IBW en de lokale prestatieafspraken
n.t.b.
