De Woonschakel is een middelgrote en trotse corporatie in West-Friesland. Ruim 6.500 woningen in Medemblik, Obdam en Bovenkarspel. Als één van de drie corporaties in Nederland scoort De Woonschakel maximaal in de Aedes Benchmark: vier keer een A, namelijk voor huurdersoordeel, duurzaamheid, onderhoud & verbetering en bedrijfslasten. Dat maakt natuurlijk nieuwsgierig. Hoe doet De Woonschakel dat? Yvette Eskander van Atriensis ging in Medemblik langs bij Michael Dienaar, manager vastgoed van De Woonschakel. Het antwoord is verrassend. Geen hip organisatiemodel. Wel een langetermijnvisie, huurders centraal en een eigen onderhoudsdienst.
Michael Dienaar is sinds 2019 manager vastgoed bij De Woonschakel. ‘Het was een heel bewuste keuze om bij een woningcorporatie te gaan werken. Verschil kunnen maken voor mensen, iets doen voor de maatschappij. En het bevalt goed. Dat had ik eerder moeten doen’, aldus Dienaar. Met een team van elf betrokken collega’s is Michael Dienaar verantwoordelijk voor alle vastgoedactiviteiten: planmatig, dagelijks, correctief en contractonderhoud. Plus nieuwbouw. De eigen onderhoudsdienst is een aparte afdeling en voert naast klachten- en mutatieonderhoud individuele vervangingen van badkamers, keukens en toiletten uit. Vanuit Atriensis schuift teammanager Yvette Eskander aan. Met haar team zorgt zij al jaren voor geldige energielabels en een betrouwbare energielabeldatabase voor de woningvoorraad van De Woonschakel.
‘De waardering van de huurders’. Michael Dienaar hoeft niet lang na te denken over de vraag waar hij het meest trots op is. Steevast scoort De Woonschakel hoog in benchmarks en klanttevredenheidsonderzoeken. Yvette Eskander herkent dat direct: ‘Voor het opstellen van energielabels bezoeken we veel woningen. Nergens zijn huurders zo betrokken en positief als bij De Woonschakel. Regelmatig geven huurders aan onze mensen de waardering voor De Woonschakel spontaan aan. Dat zie je ook terug in het hoge percentage huurders dat meewerkt aan de verplichte woninginspecties. Bij De Woonschakel is dat 90% of meer. Huurders bellen vaak zelf al om een afspraak in te plannen.’
Minder trots is Michael Dienaar op de nieuwbouwproductie van De Woonschakel. Dienaar: ‘De woningnood is ook hier hoog. Jongeren kunnen met veel geluk vanaf hun dertigste een eigen woning huren. Mits ze zich op achttienjarige leeftijd hebben ingeschreven. Het lukt ons niet om de meer dan veertig projecten die in voorbereiding zijn ook echt vlot te realiseren.’ Doel van De Woonschakel is in tien jaar zeshonderd nieuwe woningen te bouwen. Maar vorig jaar waren het er net geen veertig en dit jaar is het er tot nu toe maar één. De bekende problemen: grondposities in handen van ontwikkelaars, boeren of particulieren, moeizame vergunningsprocedures, niet-bouwen-in-het-groen en weerstand bij omwonenden.
Michael Dienaar is wél trots op de kwaliteit van de nieuwbouw. Toekomstbestendige en duurzame woningen waar huurders lang en graag in wonen. Niet te klein, minimaal twee slaapkamers. Bij eengezinswoningen een achtertuin met schuttingen tussen de tuinen. En steeds vaker meer openbaar groen ten faveure van eigen tuinen. De ervaring leerde namelijk dat huurders van nieuwbouwwoningen vaak geen tuinbudget hebben. Met rommelige voor- en achtertuinen als gevolg. Bij de installaties in de nieuwbouw staat gebruiksgemak voorop. De Woonschakel heeft twee concepten: verwarming met infraroodpanelen, elektrische boiler en een dak vol zonnepanelen. Of een warmtepomp met alleen een knop om de temperatuur een paar graden te verhogen of verlagen.
Hoe zit het met de verduurzaming van de bestaande woningen? Dienaar heeft daar een uitgesproken mening over: ‘Onze focus bij verduurzaming ligt op isoleren. Uitgangspunt is goed genoeg isoleren. Zodat we zoveel mogelijk woningen kunnen aanpakken.’ De Woonschakel pakt bouwdeel voor bouwdeel de hele woning aan. Op dit moment is er extra aandacht voor vloerisolatie. ’Grootschalige elektrificatie gaat voor nu te snel’, vindt Dienaar. ‘Het netwerk is te krap, ’s zomers is er teveel elektriciteit, ’s winters te weinig. Daar moeten eerst oplossingen voor komen.’ De Woonschakel plaatst daarom in bestaande woningen alleen op natuurlijke momenten hybride warmtepompen. Wel krijgen jaarlijks vijfhonderd huurders zonder bijdrage zonnepanelen. Over twee jaar heeft 80% van de woningen zonnepanelen. Alleen bij flinke renovaties plaatst De Woonschakel volledig elektrische warmtepompen.
Het gesprek maakt het duidelijk. De zeer hoge score van De Woonschakel bij de Aedes Benchmark is geen toevalstreffer. Eskander: ‘Langetermijnvisie plus focus op huurders zijn het fundament. Met kwaliteit, duurzaamheid en lage bedrijfslasten tot gevolg.’ Dienaar voegt toe: ‘We zijn ook gewoon pragmatisch. Problemen zijn er om op te lossen. Ook als er geen procedure is. Dat doen we gewoon.’
Als directeur van Atriensis wijken heeft Maria Scholten zichzelf in korte tijd wegwijs gemaakt in de wereld van de warmtetransitie. Processen in de warmtetransitie kennen vele belanghouders, zijn complex en vaak zijn er in één wijk meerdere woningcorporaties actief. Maria vindt het belangrijk om woningcorporaties onderling te verbinden en te zorgen voor gezamenlijke standpunten, zodat zij samen sterk staan. Hiervoor zijn onderling vertrouwen en het gezamenlijk opbouwen en delen van kennis een belangrijke basis. Vervolgens is ook het verbinden van de woningcorporaties met de overige belanghouders zoals gemeenten, netbeheerders en warmtebedrijven essentieel. Maria draagt haar praktijkervaring, kennis en enthousiasme over de warmtetransitie met veel plezier, energie en een frisse blik over.
Maria Scholten: ‘Het realiseren van betaalbare en comfortabele aardgasvrije woningen voor woningcorporaties en huurders is een prachtige uitdaging om aan te werken. Voldoende kennis bij de verschillende stakeholders is hiervoor een belangrijke basis. Daarom vind ik het heel belangrijk om mijn kennis in dit domein op een inspirerende manier te delen.’
Met een achtergrond als architect zoekt Dave van der Helm, in zijn rol als directeur van Atriensis data, altijd op creatieve wijze naar oplossingen voor verschillende vraagstukken in de sociale woningbouw. Met zijn brede ervaring op het gebied van energielabels en aanverwante aspecten rondom energieprestatie begrijpt Dave de uitdagingen én kansen voor woningcorporaties op dit vlak als geen ander. Hij heeft het energielabel zien transformeren van verplichting naar versneller van innovatie en verduurzaming. Dave is een groot voorstander van samenwerking om gezamenlijk tot slimmere oplossingen te komen. Juist op het gebied van vastgoeddata waar de basis ligt voor verduurzaming. De laatste jaren richt Dave zich in het bijzonder op de digitalisering van vastgoeddata en deelt graag zijn inzichten en ervaringen op dit gebied.
‘De sociale huursector is van onschatbare waarde voor onze samenleving. Maatschappelijke impact en verduurzaming komen hier samen. Ik vind het belangrijk om mijn kennis over energielabels, vastgoeddata en digitalisering actief te delen, zodat we met elkaar tot betere en slimmere oplossingen komen. Door inzichten uit de praktijk te koppelen aan data kunnen we als sector echt versnellen – en daar graag ik graag mijn steentje aan bij.’
Met passie voor volkshuisvesting, energieprestatie en energietransitie werkt Arjan van Helvoort al meer dan een decennium bij Atriensis aan comfortabele, kwalitatieve en betaalbare huurwoningen. Als partner van woningcorporaties, met ketenpartners, voor huurders. Met een integrale visie op duurzaamheid en oog voor alle verschillende belangen. Ambitie, praktische uitvoerbaarheid en betaalbaarheid staan voorop in zijn projecten. Resultaatgericht en pragmatisch. De expertise van Arjan ligt in het verbinden van technische kennis met strategische inzichten, waardoor complexe projecten soepel en succesvol worden uitgevoerd.
Arjan van Helvoort: ‘De opgave is immens en wordt steeds complexer. De uitdaging is vraagstukken en oplossingen eenvoudig te houden. Werken aan en vanuit een gezamenlijk belang en doel. Het welzijn van de huurder voorop. Atriensis helpt opdrachtgevers in het maken van de juiste afwegingen en verbindt ze met partijen uit ons netwerk als dat nodig is. Hierin deel ik graag mijn kennis en expertise. Samen kunnen we de energietransitie versnellen en een duurzame toekomst creëren.'
Al bijna dertig jaar werkt Hella Maessen met passie aan duurzaam en gezond wonen binnen de sociale huursector. Door haar grote betrokkenheid en haar actuele kennis van ontwikkelingen in de sector helpt zij corporaties om goed voorbereid te zijn op de warmtetransitie en andere verduurzamingsopgaven. De warmtetransitie is een enorme uitdaging voor corporaties. Die uitdaging aangaan vraagt om kennis bij corporaties en alle ketenpartners. Met haar kritische blik, heldere uitleg en enthousiasme draagt Hella haar kennis graag over.
Hella Maessen: ‘In Nederland hebben we een mooie sociale huursector. Daar moeten we trots en zuinig op zijn. Ik werk daar graag aan mee. Door actuele kennis te delen en duidelijk over te brengen, kunnen we echte stappen zetten in de verduurzaming. Samen zorgen we dat ook in de toekomst iedereen betaalbaar en goed kan wonen.’
Dyon Noy is al ruim veertig jaar actief binnen de sociale huursector. Als oprichter van Atriensis en met zijn jarenlange ervaring in de sector kent hij de wereld van woningcorporaties als geen ander. Zelf is hij groot voorstander van het delen van kennis om daar samen van te leren. De laatste jaren houdt Dyon zich vooral bezig met advisering over het aardgasvrij maken van hele wijken en buurten. De kennis en praktijkervaringen die hij hierbij heeft opgedaan, brengt hij graag met passie en enthousiasme over.
Dyon Noy: ‘Werken in de sociale huursector is en blijft het mooiste wat er is. Comfortabele en betaalbare woningen realiseren voor huurders. Echter, lopen woningcorporaties en ketenpartners tegen ontzettend veel uitdagingen aan. Vanuit Atriensis delen wij graag onze kennis en expertise om die uitdagingen aan te gaan en te werken aan oplossingen.’
Tijdens de inspirerende en interactieve kennisbijeenkomst op donderdag 28 maart 2024 van 15.00 tot 17.00 uur staat de enorme uitdaging op financieel vlak centraal. Hierbij komen verschillende invalshoeken aan bod. Zo belicht Reynt Sluis, coördinerend specialistisch adviseur, het perspectief van de Autoriteit woningcorporaties: de toezichthouder van de sector. Diana de Koning, MT-lid bij het WSW, gaat op de uitdagingen van de sector in vanuit het perspectief van de ‘borger’ van de corporatiefinanciering. Victor Burger, partner bij sectorspecialist Finance Ideas, deelt zijn uitgesproken opvattingen over de opgaven van corporaties versus de financiële polsstok. Alle inleiders gaan afzonderlijk, met elkaar en ook met de deelnemers op een drietal vragen in:
Hoe zorg je voor een duurzaam prestatiemodel voor de verduurzamingsopgave? Kosten zijn fors gestegen, veel verduurzamingsmaatregelen leiden tot extra exploitatielasten en er zijn praktisch geen mogelijkheden voor extra inkomsten
Hoe zorg je voor flexibiliteit tussen de verschillende Nationale Prestatieafspraken onderling? Prognoses komen blijkens de Staat van de corporatiesector 2023 te vaak niet uit. Tegenvallers bij sommige opgaven die tot versnelling leiden bij andere opgaven
Hoe zorg je voor optimale lokale samenwerking rondom de verduurzamingsopgave? Hoe kan lokale samenwerking tot meer resultaat rondom de verduurzamingsopgave leiden? De betekenis van de IBW en de lokale prestatieafspraken
n.t.b.
