Mooiland ontstond door een fusie tussen een Brabantse plattelandscorporatie en een sociale huisvester met landelijk gespreid bezit. Daardoor nu zo’n 26.000 woningen in maar liefst 127 gemeenten in heel Nederland. De Woningwet zorgt ervoor dat Mooiland alle bezit dat verder van de Brabantse oorsprong af ligt moet afstoten. Een gigantische operatie. Tegelijkertijd mag het verduurzamingstempo hier niet onder leiden. Lennart Zwijsen van Mooiland heeft de absolute overtuiging dat alle vastgoedactiviteiten van Mooiland gebaat zijn bij de beschikking over de juiste vastgoeddata. Maikel Csik van Atriensis ondersteunt hierbij. Over welke vastgoeddata gaat het? Waarom zijn deze zo belangrijk voor onder meer die verduurzaming?
‘Een ramp voor het tempo van verduurzaming. Incomplete en slechte vastgoeddata. In het verleden hadden wij daar best last van. Dan startten we met de voorbereiding van de verkeerde complexen. De energetische kwaliteit bleek al veel beter of juist veel slechter.’ Lennart Zwijsen van Mooiland windt zich nog op. ‘Gedoe met gemeentes, omdat we niet deden wat we beloofden. Ongeloofwaardig naar huurders. Elke aanname bij ontbrekende informatie vertraagt projecten. Maar het is ook lastig op een heel praktisch niveau. Een spouwmuur of dakkapel blijkt tijdens de ingreep al wel of juist niet geïsoleerd te zijn. De aannemer staat op het verkeerde been.’
‘Goede vastgoeddata zijn voor corporaties onmisbaar. Als ik beleidsplannen opstel, moet de bron op orde zijn’, zo vult Maikel Csik van Atriensis aan. ‘Garbage in betekent garbage out. Vaak willen corporaties de energetisch slechtere complexen als eerste aanpakken. Dan moet je op de energie-indexen kunnen vertrouwen. En wat te denken van gevolgen voor de huurprijs. Mijn ervaring is dat energie-indexen gemiddeld slechter afgemeld zijn dan de werkelijkheid laat zien. Soms moet je nu eenmaal een insnijding in het dak maken of gaatjes in de gevel boren om al aanwezige isolatie in beeld te krijgen. Het levert meer woningwaarderingspunten op en meestal is dat toch de onderlegger voor de huur na mutaties.’
Sinds enkele jaren zet Mooiland fors in om de vastgoeddata compleet en op orde te krijgen. En daarnaast goed toegankelijk voor de eigen projectleiders en ketenpartners. Het gaat daarbij niet alleen om energie-indexen, maar ook om zaken als woningwaardering en conditiemetingen. Plus fotomateriaal en tekeningen. Lennart Zwijsen ziet het als een proces: ‘Je kunt niet ineens naar de ideale situatie. De eerste stap voor Mooiland bestaat uit het completeren van alle data. Hierna verschuift de aandacht naar de kwaliteit van data. Soms hoeft dat niet zo exact te zijn, maar als wij bijvoorbeeld met verduurzamingsprojecten starten, stellen wij hoge eisen. Daarna belanden wij in de beheerfase. Soms wijzigen data door veranderende wet- en regelgeving. Of Mooiland voert renovatieprojecten uit.’
‘Mooiland is een opdrachtgever die over nauwkeurige data wil beschikken’, aldus Maikel Csik. Hij maakte het veranderingsproces van dichtbij mee: ‘Ik begrijp het wel. Kijk naar dat plattelandsbezit.
Van oorsprong vijf verschillende, kleinere corporaties. Geen woning hetzelfde. Werken met referenties is praktisch zinloos. Mijn collega’s begrijpen nu ook echt wat het belang van die datakwaliteit voor Mooiland is. De lat ligt steeds hoger en mensen zijn onderling ook steeds kritischer.’ Op enig moment is die data op orde. Eind goed al goed? Zwijsen relativeert: ‘Je bent nooit klaar. Wij willen met minder mensen dan voorheen meer doen en steeds adequater werken. Sowieso is nog een enorme weg met automatisering te gaan. Dan wil je toch opereren vanuit een BIM model als spiegel van de werkelijke woningen? Met alle vastgoeddata hierin geïntegreerd. Zowel voor het invoeren als het uitlezen en analyseren.’
Zo stevig inzetten op betrouwbare vastgoeddata vraagt om een flinke investering. Is dat terug te verdienen? Lennart Zwijsen: ‘Natuurlijk stel ik mezelf die vraag. Ik denk dat je dat niet in geld kunt uitdrukken. Maar inmiddels merk ik de voordelen iedere dag. Ingrepen voor onderhoud en verduurzaming combineren we optimaal. Door de conditiemeting en betrouwbare energie-indexen lukt dat nu. Er zijn amper nog discussies over de woningwaardering. Naar gemeentes zeggen we nu verduurzamingsmaatregelen toe die we ook daadwerkelijk nakomen. Ik voel mezelf zekerder in mijn werk en Mooiland komt als betrouwbare partner over.’
Aan het einde van het gesprek komen de thuissituaties van beiden ter sprake. Het blijkt dat Maikel Csik recent een energiezuinige nieuwe woning betrok: ‘Label A++ en een heel lage energierekening.’ Valt daar wel wat te besparen? Csik: ‘Toch wel. Via mijn slimme meter en app zie ik precies waar kansen liggen. De oude koelkast van mijn opa bleek een energieslurper. Die heb ik daarom inmiddels ingeruild voor een apparaat met een groen label. Een combinatie van koelkast en vriezer. Samen verbruiken deze net iets minder dan de gedumpte koelkast.’ Daar kan Lennart Zwijsen wel om lachen: ‘Dat noemen we reboundgedrag. Je bespaart en dat vul je meteen in met nieuwe energieconsumptie. Maar misschien moet ik niets zeggen. Ikzelf woon in een pand van vijfhonderd jaar oud met een donkerrood energielabel. Maar daardoor laat ik mij niet kisten. Voor mij is vergroening een spannende uitdaging.’
Als directeur van Atriensis wijken heeft Maria Scholten zichzelf in korte tijd wegwijs gemaakt in de wereld van de warmtetransitie. Processen in de warmtetransitie kennen vele belanghouders, zijn complex en vaak zijn er in één wijk meerdere woningcorporaties actief. Maria vindt het belangrijk om woningcorporaties onderling te verbinden en te zorgen voor gezamenlijke standpunten, zodat zij samen sterk staan. Hiervoor zijn onderling vertrouwen en het gezamenlijk opbouwen en delen van kennis een belangrijke basis. Vervolgens is ook het verbinden van de woningcorporaties met de overige belanghouders zoals gemeenten, netbeheerders en warmtebedrijven essentieel. Maria draagt haar praktijkervaring, kennis en enthousiasme over de warmtetransitie met veel plezier, energie en een frisse blik over.
Maria Scholten: ‘Het realiseren van betaalbare en comfortabele aardgasvrije woningen voor woningcorporaties en huurders is een prachtige uitdaging om aan te werken. Voldoende kennis bij de verschillende stakeholders is hiervoor een belangrijke basis. Daarom vind ik het heel belangrijk om mijn kennis in dit domein op een inspirerende manier te delen.’
Met een achtergrond als architect zoekt Dave van der Helm, in zijn rol als directeur van Atriensis data, altijd op creatieve wijze naar oplossingen voor verschillende vraagstukken in de sociale woningbouw. Met zijn brede ervaring op het gebied van energielabels en aanverwante aspecten rondom energieprestatie begrijpt Dave de uitdagingen én kansen voor woningcorporaties op dit vlak als geen ander. Hij heeft het energielabel zien transformeren van verplichting naar versneller van innovatie en verduurzaming. Dave is een groot voorstander van samenwerking om gezamenlijk tot slimmere oplossingen te komen. Juist op het gebied van vastgoeddata waar de basis ligt voor verduurzaming. De laatste jaren richt Dave zich in het bijzonder op de digitalisering van vastgoeddata en deelt graag zijn inzichten en ervaringen op dit gebied.
‘De sociale huursector is van onschatbare waarde voor onze samenleving. Maatschappelijke impact en verduurzaming komen hier samen. Ik vind het belangrijk om mijn kennis over energielabels, vastgoeddata en digitalisering actief te delen, zodat we met elkaar tot betere en slimmere oplossingen komen. Door inzichten uit de praktijk te koppelen aan data kunnen we als sector echt versnellen – en daar graag ik graag mijn steentje aan bij.’
Met passie voor volkshuisvesting, energieprestatie en energietransitie werkt Arjan van Helvoort al meer dan een decennium bij Atriensis aan comfortabele, kwalitatieve en betaalbare huurwoningen. Als partner van woningcorporaties, met ketenpartners, voor huurders. Met een integrale visie op duurzaamheid en oog voor alle verschillende belangen. Ambitie, praktische uitvoerbaarheid en betaalbaarheid staan voorop in zijn projecten. Resultaatgericht en pragmatisch. De expertise van Arjan ligt in het verbinden van technische kennis met strategische inzichten, waardoor complexe projecten soepel en succesvol worden uitgevoerd.
Arjan van Helvoort: ‘De opgave is immens en wordt steeds complexer. De uitdaging is vraagstukken en oplossingen eenvoudig te houden. Werken aan en vanuit een gezamenlijk belang en doel. Het welzijn van de huurder voorop. Atriensis helpt opdrachtgevers in het maken van de juiste afwegingen en verbindt ze met partijen uit ons netwerk als dat nodig is. Hierin deel ik graag mijn kennis en expertise. Samen kunnen we de energietransitie versnellen en een duurzame toekomst creëren.'
Al bijna dertig jaar werkt Hella Maessen met passie aan duurzaam en gezond wonen binnen de sociale huursector. Door haar grote betrokkenheid en haar actuele kennis van ontwikkelingen in de sector helpt zij corporaties om goed voorbereid te zijn op de warmtetransitie en andere verduurzamingsopgaven. De warmtetransitie is een enorme uitdaging voor corporaties. Die uitdaging aangaan vraagt om kennis bij corporaties en alle ketenpartners. Met haar kritische blik, heldere uitleg en enthousiasme draagt Hella haar kennis graag over.
Hella Maessen: ‘In Nederland hebben we een mooie sociale huursector. Daar moeten we trots en zuinig op zijn. Ik werk daar graag aan mee. Door actuele kennis te delen en duidelijk over te brengen, kunnen we echte stappen zetten in de verduurzaming. Samen zorgen we dat ook in de toekomst iedereen betaalbaar en goed kan wonen.’
Dyon Noy is al ruim veertig jaar actief binnen de sociale huursector. Als oprichter van Atriensis en met zijn jarenlange ervaring in de sector kent hij de wereld van woningcorporaties als geen ander. Zelf is hij groot voorstander van het delen van kennis om daar samen van te leren. De laatste jaren houdt Dyon zich vooral bezig met advisering over het aardgasvrij maken van hele wijken en buurten. De kennis en praktijkervaringen die hij hierbij heeft opgedaan, brengt hij graag met passie en enthousiasme over.
Dyon Noy: ‘Werken in de sociale huursector is en blijft het mooiste wat er is. Comfortabele en betaalbare woningen realiseren voor huurders. Echter, lopen woningcorporaties en ketenpartners tegen ontzettend veel uitdagingen aan. Vanuit Atriensis delen wij graag onze kennis en expertise om die uitdagingen aan te gaan en te werken aan oplossingen.’
Tijdens de inspirerende en interactieve kennisbijeenkomst op donderdag 28 maart 2024 van 15.00 tot 17.00 uur staat de enorme uitdaging op financieel vlak centraal. Hierbij komen verschillende invalshoeken aan bod. Zo belicht Reynt Sluis, coördinerend specialistisch adviseur, het perspectief van de Autoriteit woningcorporaties: de toezichthouder van de sector. Diana de Koning, MT-lid bij het WSW, gaat op de uitdagingen van de sector in vanuit het perspectief van de ‘borger’ van de corporatiefinanciering. Victor Burger, partner bij sectorspecialist Finance Ideas, deelt zijn uitgesproken opvattingen over de opgaven van corporaties versus de financiële polsstok. Alle inleiders gaan afzonderlijk, met elkaar en ook met de deelnemers op een drietal vragen in:
Hoe zorg je voor een duurzaam prestatiemodel voor de verduurzamingsopgave? Kosten zijn fors gestegen, veel verduurzamingsmaatregelen leiden tot extra exploitatielasten en er zijn praktisch geen mogelijkheden voor extra inkomsten
Hoe zorg je voor flexibiliteit tussen de verschillende Nationale Prestatieafspraken onderling? Prognoses komen blijkens de Staat van de corporatiesector 2023 te vaak niet uit. Tegenvallers bij sommige opgaven die tot versnelling leiden bij andere opgaven
Hoe zorg je voor optimale lokale samenwerking rondom de verduurzamingsopgave? Hoe kan lokale samenwerking tot meer resultaat rondom de verduurzamingsopgave leiden? De betekenis van de IBW en de lokale prestatieafspraken
n.t.b.
