Rob Swartjes van Woonstichting Valburg te Zetten praat met Anja van der Werf van Atriensis, adviseur bij dit project, over de ingreep aan de Hoge Hofstraat en de Oosterhoutsestraat in Oosterhout vlakbij Nijmegen. Deze 48 eengezinswoningen, waarvan de bewoners een hechte gemeenschap vormen met een eigen carnavals vereniging, zijn gebouwd rond 1950. De bewoners noemden dit zelf de Speklappenbuurt vanwege de vele varkens en moestuintjes die men hier vroeger hield. Woonstichting Valburg wenste een frisse en dorpse uitstraling met woningen die energiezuinig zijn en beter op maat zijn gemaakt, zodat de oudere bewoners daar langere tijd kunnen wonen. Hoe pak je zo’n omvangrijk project aan?
Behalve dat de buurt een betere dorpse uitstraling moest krijgen, was verbetering van de woningen op energetisch vlak vereist. Maar ook woontechnische aanpassingen zoals grotere keukens en badkamers. Veel bewoners, van wie sommigen hun hele leven in deze buurt woonachtig waren, hadden zelf al veel veranderingen aangebracht. De bewoners hechtten veel emotionele waarde aan hun woningen en ook aan de door henzelf uitgevoerde aanpassingen. Ongeacht hoe klein die eigen ingrepen in het verleden ook waren. Een buurt die dus weinig mutaties kende, maar des te meer trotse bewoners die samen een ons-kent-ons buurt vormden. Hoe raak je bij hen als woningcorporatie de juiste snaar?
In de eerste fase paste Woonstichting Valburg de woningdifferentiatie aan. Enkele blokken met diepe achtertuinen maakten plaats voor nieuwbouw met onder meer seniorenwoningen. In de tweede fase ging het om de ingreep aan de gehandhaafde woningen. De totale kosten hiervoor bedroegen ongeveer € 42.000 per woning. De vormgeving van die ingreep met onder meer buitengevelisolatie met afwerking met steenstrips of stucwerk leidde ertoe dat het uiterlijk van de bestaande woningen naadloos aansloot bij de juist opgeleverde nieuwbouw. Het verschil is namelijk lastig zichtbaar. Vloeren, daken en gevels zijn fors geïsoleerd en de energie-index verbeterde van ongeveer 2,5 naar 1. Bewoners kregen individuele keuzemogelijkheden voor zowel de energetische ingreep, de woontechnische maatregelen als voor de architectuur.
Anja van der Werf vertelt over het uiteindelijke geselecteerde plan: ‘De bewoners mochten bepaalde zaken, zoals een type voordeur of een complete aanbouw, kiezen binnen het totaalplaatje. Zo kreeg ieder huishouden toch een unieke woning binnen een volledig gemoderniseerde buurt met samenhangende architectuur.’
De communicatie met bewoners kreeg veel aandacht van Woonstichting Valburg. Zo werden de bewoners al naar hun ideeën gevraagd in het prille beginstadium. Er werd een bewonerscommissie ingesteld aan wie diverse plannen zijn gepresenteerd en die een grote stem bij de definitieve principekeuzen kreeg. Rob: ‘Uiteindelijk is het plan dat de bewonerscommissie het mooiste vond ook uitgevoerd. We hebben veel gehad aan de input van bewoners. Tot op detailniveau. Soms wilden mensen een andere plaatsing van hun brievenbus zodat ze er beter bij konden. Ook waren veel mensen bereid tijdens en aansluitend op onze ingreep zelf te investeren in hun woning.
Rob Swartjes vervolgt: ‘Die houding om zelf ook de handen uit de mouwen te steken toonde de trots aan van deze bewoners, ook al zijn het huurhuizen. Wij hebben waar we konden aan wensen van bewoners voldaan. Maatwerk stond centraal. En met resultaat. De bewoners zijn zo trots; hun geliefde Speklappenbuurt is nu de Biefstukkenbuurt.’
Anja beaamt dit: ‘Het was een grote ingreep die veel van de mensen vroeg. Ze wilden niet verhuizen. Dus wij probeerden de overlast zoveel mogelijk te beperken. Dat vraagt om zorgvuldigheid. Zo kort mogelijke doorlooptijd, maar daarbij steeds oog voor de vraag hoe bewoonbaar de woning blijft en of de overlast nog binnen grenzen valt. Zeker voor de vele ouderen die deze buurt rijk is, was het toch een ingrijpend project. Maar het eindresultaat vergoedt voor bewoners heel veel.’
In totaal heeft de complete verbouwing van de gehandhaafde woningen een klein jaar gekost. Het renoveren van elke afzonderlijke woning duurde gemiddeld 8 weken, waarvan 2 weken binnen de woning en 6 weken daarbuiten. Rob: ‘Voor het maatwerk binnen de woning trokken we op verzoek van bewoners indien nodig 2 weken langer uit.’ Bijvoorbeeld door de badkamer en toilet niet tegelijkertijd te renoveren zodat altijd één toilet bruikbaar is.
Anja is blij dat het forceren van ingrepen vanaf een vrijwillige deelname van 70% geen uitgangspunt was. Iedereen mocht individueel kiezen om wel of niet mee te doen. Anja en Rob vinden het bijzonder dat uiteindelijk zonder dwang toch 100% van de bewoners heeft ingestemd. Anja van der Werf sluit af: ‘We hoefden en wilden niemand dwingen. Door het vertrouwen te winnen van de bewoners en hen bij iedere fase te betrekken, zorgden we ervoor dat iedereen opnieuw trots op de eigen woning is en ook op de hele buurt. De dagelijkse aanwezigheid van de opzichter hielp ons bij het geruststellen van bewoners en om hen enthousiast te maken.’ Rob Swartjes voegt tenslotte toe dat het belangrijk is dat je een buurt niet alleen energetisch, maar ook op woontechnisch en esthetisch gebied moderniseert zodat deze weer tientallen jaren vooruit kan. ‘Mensen moeten het wonen niet alleen nu aantrekkelijk vinden, maar over 30 jaar ook nog.’
Als directeur van Atriensis wijken heeft Maria Scholten zichzelf in korte tijd wegwijs gemaakt in de wereld van de warmtetransitie. Processen in de warmtetransitie kennen vele belanghouders, zijn complex en vaak zijn er in één wijk meerdere woningcorporaties actief. Maria vindt het belangrijk om woningcorporaties onderling te verbinden en te zorgen voor gezamenlijke standpunten, zodat zij samen sterk staan. Hiervoor zijn onderling vertrouwen en het gezamenlijk opbouwen en delen van kennis een belangrijke basis. Vervolgens is ook het verbinden van de woningcorporaties met de overige belanghouders zoals gemeenten, netbeheerders en warmtebedrijven essentieel. Maria draagt haar praktijkervaring, kennis en enthousiasme over de warmtetransitie met veel plezier, energie en een frisse blik over.
Maria Scholten: ‘Het realiseren van betaalbare en comfortabele aardgasvrije woningen voor woningcorporaties en huurders is een prachtige uitdaging om aan te werken. Voldoende kennis bij de verschillende stakeholders is hiervoor een belangrijke basis. Daarom vind ik het heel belangrijk om mijn kennis in dit domein op een inspirerende manier te delen.’
Met een achtergrond als architect zoekt Dave van der Helm, in zijn rol als directeur van Atriensis data, altijd op creatieve wijze naar oplossingen voor verschillende vraagstukken in de sociale woningbouw. Met zijn brede ervaring op het gebied van energielabels en aanverwante aspecten rondom energieprestatie begrijpt Dave de uitdagingen én kansen voor woningcorporaties op dit vlak als geen ander. Hij heeft het energielabel zien transformeren van verplichting naar versneller van innovatie en verduurzaming. Dave is een groot voorstander van samenwerking om gezamenlijk tot slimmere oplossingen te komen. Juist op het gebied van vastgoeddata waar de basis ligt voor verduurzaming. De laatste jaren richt Dave zich in het bijzonder op de digitalisering van vastgoeddata en deelt graag zijn inzichten en ervaringen op dit gebied.
‘De sociale huursector is van onschatbare waarde voor onze samenleving. Maatschappelijke impact en verduurzaming komen hier samen. Ik vind het belangrijk om mijn kennis over energielabels, vastgoeddata en digitalisering actief te delen, zodat we met elkaar tot betere en slimmere oplossingen komen. Door inzichten uit de praktijk te koppelen aan data kunnen we als sector echt versnellen – en daar graag ik graag mijn steentje aan bij.’
Met passie voor volkshuisvesting, energieprestatie en energietransitie werkt Arjan van Helvoort al meer dan een decennium bij Atriensis aan comfortabele, kwalitatieve en betaalbare huurwoningen. Als partner van woningcorporaties, met ketenpartners, voor huurders. Met een integrale visie op duurzaamheid en oog voor alle verschillende belangen. Ambitie, praktische uitvoerbaarheid en betaalbaarheid staan voorop in zijn projecten. Resultaatgericht en pragmatisch. De expertise van Arjan ligt in het verbinden van technische kennis met strategische inzichten, waardoor complexe projecten soepel en succesvol worden uitgevoerd.
Arjan van Helvoort: ‘De opgave is immens en wordt steeds complexer. De uitdaging is vraagstukken en oplossingen eenvoudig te houden. Werken aan en vanuit een gezamenlijk belang en doel. Het welzijn van de huurder voorop. Atriensis helpt opdrachtgevers in het maken van de juiste afwegingen en verbindt ze met partijen uit ons netwerk als dat nodig is. Hierin deel ik graag mijn kennis en expertise. Samen kunnen we de energietransitie versnellen en een duurzame toekomst creëren.'
Al bijna dertig jaar werkt Hella Maessen met passie aan duurzaam en gezond wonen binnen de sociale huursector. Door haar grote betrokkenheid en haar actuele kennis van ontwikkelingen in de sector helpt zij corporaties om goed voorbereid te zijn op de warmtetransitie en andere verduurzamingsopgaven. De warmtetransitie is een enorme uitdaging voor corporaties. Die uitdaging aangaan vraagt om kennis bij corporaties en alle ketenpartners. Met haar kritische blik, heldere uitleg en enthousiasme draagt Hella haar kennis graag over.
Hella Maessen: ‘In Nederland hebben we een mooie sociale huursector. Daar moeten we trots en zuinig op zijn. Ik werk daar graag aan mee. Door actuele kennis te delen en duidelijk over te brengen, kunnen we echte stappen zetten in de verduurzaming. Samen zorgen we dat ook in de toekomst iedereen betaalbaar en goed kan wonen.’
Dyon Noy is al ruim veertig jaar actief binnen de sociale huursector. Als oprichter van Atriensis en met zijn jarenlange ervaring in de sector kent hij de wereld van woningcorporaties als geen ander. Zelf is hij groot voorstander van het delen van kennis om daar samen van te leren. De laatste jaren houdt Dyon zich vooral bezig met advisering over het aardgasvrij maken van hele wijken en buurten. De kennis en praktijkervaringen die hij hierbij heeft opgedaan, brengt hij graag met passie en enthousiasme over.
Dyon Noy: ‘Werken in de sociale huursector is en blijft het mooiste wat er is. Comfortabele en betaalbare woningen realiseren voor huurders. Echter, lopen woningcorporaties en ketenpartners tegen ontzettend veel uitdagingen aan. Vanuit Atriensis delen wij graag onze kennis en expertise om die uitdagingen aan te gaan en te werken aan oplossingen.’
Tijdens de inspirerende en interactieve kennisbijeenkomst op donderdag 28 maart 2024 van 15.00 tot 17.00 uur staat de enorme uitdaging op financieel vlak centraal. Hierbij komen verschillende invalshoeken aan bod. Zo belicht Reynt Sluis, coördinerend specialistisch adviseur, het perspectief van de Autoriteit woningcorporaties: de toezichthouder van de sector. Diana de Koning, MT-lid bij het WSW, gaat op de uitdagingen van de sector in vanuit het perspectief van de ‘borger’ van de corporatiefinanciering. Victor Burger, partner bij sectorspecialist Finance Ideas, deelt zijn uitgesproken opvattingen over de opgaven van corporaties versus de financiële polsstok. Alle inleiders gaan afzonderlijk, met elkaar en ook met de deelnemers op een drietal vragen in:
Hoe zorg je voor een duurzaam prestatiemodel voor de verduurzamingsopgave? Kosten zijn fors gestegen, veel verduurzamingsmaatregelen leiden tot extra exploitatielasten en er zijn praktisch geen mogelijkheden voor extra inkomsten
Hoe zorg je voor flexibiliteit tussen de verschillende Nationale Prestatieafspraken onderling? Prognoses komen blijkens de Staat van de corporatiesector 2023 te vaak niet uit. Tegenvallers bij sommige opgaven die tot versnelling leiden bij andere opgaven
Hoe zorg je voor optimale lokale samenwerking rondom de verduurzamingsopgave? Hoe kan lokale samenwerking tot meer resultaat rondom de verduurzamingsopgave leiden? De betekenis van de IBW en de lokale prestatieafspraken
n.t.b.
