Woongoed Zeeuws-Vlaanderen verhuurt ongeveer 6.100 woningen, verspreid over 40 kernen in Zeeuws Vlaanderen. Het kantoor staat in Terneuzen, daarnaast zijn er publieksbalies in Axel en Oostburg. De streek is dun bevolkt en er is sprake van flinke ontgroening en vergrijzing. Slechts een tunnel en veerboten voor fietsers en voetgangers vormen de rechtstreekse verbindingen met de rest van Nederland. Er is een woningoverschot ontstaan plus een hoge mutatiegraad in het bestaande bezit. Pol van de Vijver, manager projecten, duurzaamheid en innovatie van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, en Jetze Visser, adviseur bij Atriensis, vertellen hoe de corporatie op de krimp inspeelt en duurzaamheid in het oog houdt.
Voor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is anticiperen op demografische veranderingen dé grote uitdaging. De antwoorden moeten passen binnen de visie op een duurzame toekomst. Het duurzaamheidsbeleid legt de nadruk op energiebesparing in de bestaande woningvoorraad. Het realiseren van lagere woonlasten hoort daarbij. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft een uitgebreid programma met onder meer isolatie van bestaande huurwoningen op grote schaal, zonnepanelen voor de eengezinswoningen en flats, sloop of verkoop van woningen die de corporatie niet wil doorexploiteren en de nieuwbouw van typen woonruimte waar de komende decennia juist wel vraag naar is. De corporatie behaalt hiermee de doelstellingen van het Convenant Energiebesparing Huursector.
Pol van de Vijver: ‘Je hebt een doordacht beleidsplan voor de lange termijn nodig, maar op de werkvloer heb je daar niet zoveel aan. Dan gaat het vaak om concreet milieubewust handelen. Een mooi voorbeeld hiervan is dat de kantinemedewerkster ons erop wees dat we na gebruik beter de verlichting en het koffiezetapparaat konden uitschakelen. Maar ook wees zij ons op het belang van afvalscheiding.‘
‘De bevolkingskrimp zorgt ervoor dat je anders naar je vastgoed kijkt. Je krijgt niet zozeer prikkels op kwantitatief, maar juist op kwalitatief vlak. Het is nu bijna onmogelijk om vastgoedinvesteringen te doen die de komende 50 jaar niet opnieuw om wijzigingen vragen. De toekomst is te onzeker en nul-op-de-meter ingrepen in bestaand vastgoed met een lange resterende levensduur zijn ondenkbaar zonder tussentijdse ingrepen. Wat betreft nieuwbouw stellen we ons de volgende vraag: zijn er over 25 jaar nog gegadigden voor die woning op die plaats?’
Heeft Van de Vijver oplossingen? ‘Een voorbeeld is het bouwen van levensloopbestendige woningen of demontabele eengezinswoningen, die je over 20 jaar verplaatst naar een andere locatie waar nog wel vraag is.’
Hoe is de visie op het realiseren van energieneutraliteit in het woningbezit? Pol van de Vijver: ‘Ik verwacht dat energie de komende tijd goedkoper wordt door innovatie en marktwerking. Stel dat de tarieven voor duurzame energie vergelijkbaar worden met die van voor de eerste oliecrisis, dan is het niet nodig om nog veel verder bouwkundig te isoleren.’
Wat dan wel? Pol: ‘Dan ga je je richten op het binnenklimaat in de woning. Natuurlijk zijn er nog stevige inspanningen nodig: het rendement van duurzame installaties moet omhoog en de kosten omlaag. We moeten duurzame energie opwekken in en rond woningen. Daarnaast moeten er betere oplossingen komen voor de opslag van duurzame energie. De aanpak van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen om woningen goed, maar niet extreem te isoleren sluit hier prima op aan.’
Jetze Visser onderzocht de meest voor de hand liggende routes voor corporaties om energieneutraliteit te bereiken. ‘Eerst komt de vraag of je energieneutraliteit in één keer of in stappen wilt realiseren. Mijn verwachting is dat de meeste corporaties energieneutraliteit in stappen realiseren vanwege hun beperkte investeringscapaciteit. Zeker zo’n groot dilemma is de stand van de installatietechniek; het ontbreekt nu aan betaalbare, compacte en bewonersvriendelijke installatieconcepten voor met name de bestaande bouw. Ik verwacht dat eerst de energievraag fors wordt teruggebracht en dat in een veel later stadium installaties worden ingebracht.’
Welke vormen van duurzame energie verwacht Jetze Visser? ‘Bij eengezinswoningen verdwijnt gas uit woningen en wordt het all electric. Nodig zijn zeer goede isolatie, warmtepomptechniek en zonnepanelen. Maar bij gestapelde woningen ligt dat minder voor de hand. Ik verwacht collectieve systemen voor ruimteverwarming en warm tapwater op basis van duurzame warmteopwekking. Denk aan houtpellets, houtsnippers, afvalwarmte of geothermie. Bij de sloop van woongebouwen of toevoegingen kunnen de duurzame collectieve bron en het net met terreinleidingen opnieuw gebruikt worden.’
Pol en Jetze zijn persoonlijk ook bezig met duurzaamheid. Pol woont op een boerderij uit 1890 die optimaal ten opzichte van de zon en wind is geplaatst. ‘Duurzaamheid als term bestond toen niet, het was pure noodzaak om dicht bij de natuur met beperkte middelen een optimaal resultaat te boeken.’ Jetze: ‘Duurzaamheid leidt tot dilemma’s. Lastig vraagstuk. Ik vind milieuvriendelijke auto’s belangrijk, maar wees eens eerlijk: het leukste is toch flink scheuren in een Porsche?’
Als directeur van Atriensis wijken heeft Maria Scholten zichzelf in korte tijd wegwijs gemaakt in de wereld van de warmtetransitie. Processen in de warmtetransitie kennen vele belanghouders, zijn complex en vaak zijn er in één wijk meerdere woningcorporaties actief. Maria vindt het belangrijk om woningcorporaties onderling te verbinden en te zorgen voor gezamenlijke standpunten, zodat zij samen sterk staan. Hiervoor zijn onderling vertrouwen en het gezamenlijk opbouwen en delen van kennis een belangrijke basis. Vervolgens is ook het verbinden van de woningcorporaties met de overige belanghouders zoals gemeenten, netbeheerders en warmtebedrijven essentieel. Maria draagt haar praktijkervaring, kennis en enthousiasme over de warmtetransitie met veel plezier, energie en een frisse blik over.
Maria Scholten: ‘Het realiseren van betaalbare en comfortabele aardgasvrije woningen voor woningcorporaties en huurders is een prachtige uitdaging om aan te werken. Voldoende kennis bij de verschillende stakeholders is hiervoor een belangrijke basis. Daarom vind ik het heel belangrijk om mijn kennis in dit domein op een inspirerende manier te delen.’
Met een achtergrond als architect zoekt Dave van der Helm, in zijn rol als directeur van Atriensis data, altijd op creatieve wijze naar oplossingen voor verschillende vraagstukken in de sociale woningbouw. Met zijn brede ervaring op het gebied van energielabels en aanverwante aspecten rondom energieprestatie begrijpt Dave de uitdagingen én kansen voor woningcorporaties op dit vlak als geen ander. Hij heeft het energielabel zien transformeren van verplichting naar versneller van innovatie en verduurzaming. Dave is een groot voorstander van samenwerking om gezamenlijk tot slimmere oplossingen te komen. Juist op het gebied van vastgoeddata waar de basis ligt voor verduurzaming. De laatste jaren richt Dave zich in het bijzonder op de digitalisering van vastgoeddata en deelt graag zijn inzichten en ervaringen op dit gebied.
‘De sociale huursector is van onschatbare waarde voor onze samenleving. Maatschappelijke impact en verduurzaming komen hier samen. Ik vind het belangrijk om mijn kennis over energielabels, vastgoeddata en digitalisering actief te delen, zodat we met elkaar tot betere en slimmere oplossingen komen. Door inzichten uit de praktijk te koppelen aan data kunnen we als sector echt versnellen – en daar graag ik graag mijn steentje aan bij.’
Met passie voor volkshuisvesting, energieprestatie en energietransitie werkt Arjan van Helvoort al meer dan een decennium bij Atriensis aan comfortabele, kwalitatieve en betaalbare huurwoningen. Als partner van woningcorporaties, met ketenpartners, voor huurders. Met een integrale visie op duurzaamheid en oog voor alle verschillende belangen. Ambitie, praktische uitvoerbaarheid en betaalbaarheid staan voorop in zijn projecten. Resultaatgericht en pragmatisch. De expertise van Arjan ligt in het verbinden van technische kennis met strategische inzichten, waardoor complexe projecten soepel en succesvol worden uitgevoerd.
Arjan van Helvoort: ‘De opgave is immens en wordt steeds complexer. De uitdaging is vraagstukken en oplossingen eenvoudig te houden. Werken aan en vanuit een gezamenlijk belang en doel. Het welzijn van de huurder voorop. Atriensis helpt opdrachtgevers in het maken van de juiste afwegingen en verbindt ze met partijen uit ons netwerk als dat nodig is. Hierin deel ik graag mijn kennis en expertise. Samen kunnen we de energietransitie versnellen en een duurzame toekomst creëren.'
Al bijna dertig jaar werkt Hella Maessen met passie aan duurzaam en gezond wonen binnen de sociale huursector. Door haar grote betrokkenheid en haar actuele kennis van ontwikkelingen in de sector helpt zij corporaties om goed voorbereid te zijn op de warmtetransitie en andere verduurzamingsopgaven. De warmtetransitie is een enorme uitdaging voor corporaties. Die uitdaging aangaan vraagt om kennis bij corporaties en alle ketenpartners. Met haar kritische blik, heldere uitleg en enthousiasme draagt Hella haar kennis graag over.
Hella Maessen: ‘In Nederland hebben we een mooie sociale huursector. Daar moeten we trots en zuinig op zijn. Ik werk daar graag aan mee. Door actuele kennis te delen en duidelijk over te brengen, kunnen we echte stappen zetten in de verduurzaming. Samen zorgen we dat ook in de toekomst iedereen betaalbaar en goed kan wonen.’
Dyon Noy is al ruim veertig jaar actief binnen de sociale huursector. Als oprichter van Atriensis en met zijn jarenlange ervaring in de sector kent hij de wereld van woningcorporaties als geen ander. Zelf is hij groot voorstander van het delen van kennis om daar samen van te leren. De laatste jaren houdt Dyon zich vooral bezig met advisering over het aardgasvrij maken van hele wijken en buurten. De kennis en praktijkervaringen die hij hierbij heeft opgedaan, brengt hij graag met passie en enthousiasme over.
Dyon Noy: ‘Werken in de sociale huursector is en blijft het mooiste wat er is. Comfortabele en betaalbare woningen realiseren voor huurders. Echter, lopen woningcorporaties en ketenpartners tegen ontzettend veel uitdagingen aan. Vanuit Atriensis delen wij graag onze kennis en expertise om die uitdagingen aan te gaan en te werken aan oplossingen.’
Tijdens de inspirerende en interactieve kennisbijeenkomst op donderdag 28 maart 2024 van 15.00 tot 17.00 uur staat de enorme uitdaging op financieel vlak centraal. Hierbij komen verschillende invalshoeken aan bod. Zo belicht Reynt Sluis, coördinerend specialistisch adviseur, het perspectief van de Autoriteit woningcorporaties: de toezichthouder van de sector. Diana de Koning, MT-lid bij het WSW, gaat op de uitdagingen van de sector in vanuit het perspectief van de ‘borger’ van de corporatiefinanciering. Victor Burger, partner bij sectorspecialist Finance Ideas, deelt zijn uitgesproken opvattingen over de opgaven van corporaties versus de financiële polsstok. Alle inleiders gaan afzonderlijk, met elkaar en ook met de deelnemers op een drietal vragen in:
Hoe zorg je voor een duurzaam prestatiemodel voor de verduurzamingsopgave? Kosten zijn fors gestegen, veel verduurzamingsmaatregelen leiden tot extra exploitatielasten en er zijn praktisch geen mogelijkheden voor extra inkomsten
Hoe zorg je voor flexibiliteit tussen de verschillende Nationale Prestatieafspraken onderling? Prognoses komen blijkens de Staat van de corporatiesector 2023 te vaak niet uit. Tegenvallers bij sommige opgaven die tot versnelling leiden bij andere opgaven
Hoe zorg je voor optimale lokale samenwerking rondom de verduurzamingsopgave? Hoe kan lokale samenwerking tot meer resultaat rondom de verduurzamingsopgave leiden? De betekenis van de IBW en de lokale prestatieafspraken
n.t.b.
