Goed Wonen in het Brabantse Gemert-Bakel is een innovatieve en betrokken woningcorporatie die 2.500 woningen beheert. Joris Wismans is manager vastgoed. In het gesprek met Roozbeh Nikdel, adviseur bij Atriensis, staat de zoektocht naar vernieuwende samenwerkingsvormen centraal. Voorheen schreef Goed Wonen na een lang en vooral intern voorbereidingstraject voor wat de markt moest leveren en koos vervolgens het bedrijf met de laagste prijs. Nu hanteert de corporatie een korte wensenlijst en gebruikt de expertise en ervaring van ketenpartners. Wat zijn de ervaringen van Goed Wonen en wat kunnen andere corporaties en de markt hiervan leren?
Joris Wismans: ‘Een verbeterpunt volgens onze interne evaluatie was dat je de markt veel beter moet aanspreken op creativiteit. Wij bedachten zelf een oplossing en vergaten de kennis die bedrijven bij andere corporaties hadden vergaard te gebruiken. Wij dachten het beter te weten, maar dat was een overschatting van onze kwaliteiten en een onderschatting van de expertise van de markt.’
Wat voor ervaringen heeft Goed Wonen met nieuwe samenwerkingsvormen? Joris Wismans vertelt over de bouw van 30 nul-op-de-meter woningen. ‘Ik werkte voor het eerst met een paar blaadjes met onze randvoorwaarden. Voor mij was het resultaat een grote verrassing, want ik kreeg van de markt meer dan ik vooraf gedacht had.’ Een voorbeeld van die meer waarde zijn de scherpe stichtingskosten. Immers geen duur leergeld, het handelt om een uitontwikkelde conceptwoning. De voor 50 jaar gegarandeerde onderhoudslasten zijn veel lager dan gebruikelijk. Simpel door dit onderdeel van de selectie te maken. Daarnaast is de EPC lager dan 0 en voldoet de nieuwbouw aan de eisen van de energieprestatievergoeding. De woningen bieden de bewoners veel comfort met bijvoorbeeld vloerverwarming en koeling.
Goed Wonen ging ook aan de slag met het onderhoud en de vervanging van verwarmingsinstallaties. Joris Wismans: ‘Dit gaat bij alle corporaties op ongeveer dezelfde manier met aanbestedingen op de laagste prijs. Aan de ene kant staat er een bedrag voor het geplande onderhoud, een vast bedrag voor alle eenvoudige storingen en alle wat grotere vervangingen worden berekend op basis van aanvullende offertes. Als corporatie ben je veel tijd kwijt aan budgetteren, prijzen opvragen en controleren, de logistieke operatie om ketels te vervangen, rapportages opstellen en de bewonerscommunicatie.’
Roozbeh Nikdel vult aan: ‘Ik vroeg Joris waar hij naar op zoek was. Hij antwoordde dat hij geen ketelonderhoud van zijn installateur wilde, maar dat hij zocht naar een partner die warmte voor zijn huurders garandeerde.’
Joris Wismans legt uit: ‘Ik zocht een ketenpartner die Goed Wonen volledig ontzorgt, die jaarlijkse vaste bedragen rekent ongeacht de hoeveelheid inspanningen en mij bestookt met plannen voor verduurzaming van de energievoorziening.’
In de vertaling van deze vraag is bepaald dat de kwaliteit van de installaties aan het einde van het contract niet achteruit mag zijn gegaan. Daarnaast moet te selecteren partner bewoners helpen bij de verlaging van de energienota door verstandig stookgedrag.
Roozbeh Nikdel: ‘Joris gaf mij een uitdagende vraag mee. Inmiddels is de overeenkomst getekend met een vast bedrag voor de levering van warmte, ongeacht de aard en omvang van de inspanningen. In het contract legde ik vast dat de kwaliteit van de installaties nooit achteruitgaat. Ook bouwde ik ruimte in om op toekomstige, nog onbekende ontwikkelingenin te kunnen spelen. Je weet natuurlijk nooit wat er in een contractperiode van 20 jaar gebeurt.’ Hoe reageerde de markt op deze vraagstelling? Joris Wismans: ‘Ik dacht dat ik een simpele vraag stelde. Namelijk: lever mijn huurders comfortabele warmte, vermijd storingen, doe je werk in één keer goed, innoveer en ontzorg ons. Blijkbaar was dat toch een complexe vraag. Ik kreeg uiteindelijk zeker wat ik zocht, maar de inbreng op met name het gebied van innovatie moet nog tot stand komen. Ik zie nu wel in dat afspraken voor de lange termijn met een ketenpartner om veel uitleg vragen.’
Waarom heeft de markt zoveel moeite om hieraan te voldoen? Roozbeh Nikdel: ‘Vrijwel alle corporaties benaderen installateurs op traditionele wijze. Het is voor bedrijven lastig als maar één corporatie de vraag uitdagender stelt. Het zou beter zijn als een groter aantal corporaties zich zo opstelt. Dan komt er beslist beweging in de markt. Waarom trekken installateurs bijvoorbeeld niet op met ketelfabrikanten? Of nog innovatiever: ketelfabrikanten worden de contractpartij van de corporatie, waarbij de installateur hun onderaannemer is.’
Welke lessen zijn hieruit te trekken? Roozbeh Nikdel: ‘Ik ben zeker tevreden. Als ik terugkijk was het misschien beter om in de beginfase meer met de bedrijven over onze verwachtingen te praten. Ook onderschatten we hoe traditioneel de gehele installatiebranche is en hoe behoudend corporaties soms nog zijn. Ik leerde hoe onmisbaar goede communicatie met alle betrokkenen tijdens het proces van contracteren en invoeren is. Ook was het vertrouwen van Joris belangrijk: dat was de smeerolie van het proces.’
Joris Wismans sluit af: ‘Wij pakken vastgoedprocessen innovatief op. Dit verwacht ik ook van partijen die wij inhuren. Atriensis begrijpt dit heel goed en heeft de koers uitgezet voor deze innovatieve aanbesteding en deze ook ingevuld. Roozbeh bracht meteen zijn opgedane ervaringen in naast zijn deskundigheid en praktische zaken, zoals formats en kennis van de markt.
Als directeur van Atriensis wijken heeft Maria Scholten zichzelf in korte tijd wegwijs gemaakt in de wereld van de warmtetransitie. Processen in de warmtetransitie kennen vele belanghouders, zijn complex en vaak zijn er in één wijk meerdere woningcorporaties actief. Maria vindt het belangrijk om woningcorporaties onderling te verbinden en te zorgen voor gezamenlijke standpunten, zodat zij samen sterk staan. Hiervoor zijn onderling vertrouwen en het gezamenlijk opbouwen en delen van kennis een belangrijke basis. Vervolgens is ook het verbinden van de woningcorporaties met de overige belanghouders zoals gemeenten, netbeheerders en warmtebedrijven essentieel. Maria draagt haar praktijkervaring, kennis en enthousiasme over de warmtetransitie met veel plezier, energie en een frisse blik over.
Maria Scholten: ‘Het realiseren van betaalbare en comfortabele aardgasvrije woningen voor woningcorporaties en huurders is een prachtige uitdaging om aan te werken. Voldoende kennis bij de verschillende stakeholders is hiervoor een belangrijke basis. Daarom vind ik het heel belangrijk om mijn kennis in dit domein op een inspirerende manier te delen.’
Met een achtergrond als architect zoekt Dave van der Helm, in zijn rol als directeur van Atriensis data, altijd op creatieve wijze naar oplossingen voor verschillende vraagstukken in de sociale woningbouw. Met zijn brede ervaring op het gebied van energielabels en aanverwante aspecten rondom energieprestatie begrijpt Dave de uitdagingen én kansen voor woningcorporaties op dit vlak als geen ander. Hij heeft het energielabel zien transformeren van verplichting naar versneller van innovatie en verduurzaming. Dave is een groot voorstander van samenwerking om gezamenlijk tot slimmere oplossingen te komen. Juist op het gebied van vastgoeddata waar de basis ligt voor verduurzaming. De laatste jaren richt Dave zich in het bijzonder op de digitalisering van vastgoeddata en deelt graag zijn inzichten en ervaringen op dit gebied.
‘De sociale huursector is van onschatbare waarde voor onze samenleving. Maatschappelijke impact en verduurzaming komen hier samen. Ik vind het belangrijk om mijn kennis over energielabels, vastgoeddata en digitalisering actief te delen, zodat we met elkaar tot betere en slimmere oplossingen komen. Door inzichten uit de praktijk te koppelen aan data kunnen we als sector echt versnellen – en daar graag ik graag mijn steentje aan bij.’
Met passie voor volkshuisvesting, energieprestatie en energietransitie werkt Arjan van Helvoort al meer dan een decennium bij Atriensis aan comfortabele, kwalitatieve en betaalbare huurwoningen. Als partner van woningcorporaties, met ketenpartners, voor huurders. Met een integrale visie op duurzaamheid en oog voor alle verschillende belangen. Ambitie, praktische uitvoerbaarheid en betaalbaarheid staan voorop in zijn projecten. Resultaatgericht en pragmatisch. De expertise van Arjan ligt in het verbinden van technische kennis met strategische inzichten, waardoor complexe projecten soepel en succesvol worden uitgevoerd.
Arjan van Helvoort: ‘De opgave is immens en wordt steeds complexer. De uitdaging is vraagstukken en oplossingen eenvoudig te houden. Werken aan en vanuit een gezamenlijk belang en doel. Het welzijn van de huurder voorop. Atriensis helpt opdrachtgevers in het maken van de juiste afwegingen en verbindt ze met partijen uit ons netwerk als dat nodig is. Hierin deel ik graag mijn kennis en expertise. Samen kunnen we de energietransitie versnellen en een duurzame toekomst creëren.'
Al bijna dertig jaar werkt Hella Maessen met passie aan duurzaam en gezond wonen binnen de sociale huursector. Door haar grote betrokkenheid en haar actuele kennis van ontwikkelingen in de sector helpt zij corporaties om goed voorbereid te zijn op de warmtetransitie en andere verduurzamingsopgaven. De warmtetransitie is een enorme uitdaging voor corporaties. Die uitdaging aangaan vraagt om kennis bij corporaties en alle ketenpartners. Met haar kritische blik, heldere uitleg en enthousiasme draagt Hella haar kennis graag over.
Hella Maessen: ‘In Nederland hebben we een mooie sociale huursector. Daar moeten we trots en zuinig op zijn. Ik werk daar graag aan mee. Door actuele kennis te delen en duidelijk over te brengen, kunnen we echte stappen zetten in de verduurzaming. Samen zorgen we dat ook in de toekomst iedereen betaalbaar en goed kan wonen.’
Dyon Noy is al ruim veertig jaar actief binnen de sociale huursector. Als oprichter van Atriensis en met zijn jarenlange ervaring in de sector kent hij de wereld van woningcorporaties als geen ander. Zelf is hij groot voorstander van het delen van kennis om daar samen van te leren. De laatste jaren houdt Dyon zich vooral bezig met advisering over het aardgasvrij maken van hele wijken en buurten. De kennis en praktijkervaringen die hij hierbij heeft opgedaan, brengt hij graag met passie en enthousiasme over.
Dyon Noy: ‘Werken in de sociale huursector is en blijft het mooiste wat er is. Comfortabele en betaalbare woningen realiseren voor huurders. Echter, lopen woningcorporaties en ketenpartners tegen ontzettend veel uitdagingen aan. Vanuit Atriensis delen wij graag onze kennis en expertise om die uitdagingen aan te gaan en te werken aan oplossingen.’
Tijdens de inspirerende en interactieve kennisbijeenkomst op donderdag 28 maart 2024 van 15.00 tot 17.00 uur staat de enorme uitdaging op financieel vlak centraal. Hierbij komen verschillende invalshoeken aan bod. Zo belicht Reynt Sluis, coördinerend specialistisch adviseur, het perspectief van de Autoriteit woningcorporaties: de toezichthouder van de sector. Diana de Koning, MT-lid bij het WSW, gaat op de uitdagingen van de sector in vanuit het perspectief van de ‘borger’ van de corporatiefinanciering. Victor Burger, partner bij sectorspecialist Finance Ideas, deelt zijn uitgesproken opvattingen over de opgaven van corporaties versus de financiële polsstok. Alle inleiders gaan afzonderlijk, met elkaar en ook met de deelnemers op een drietal vragen in:
Hoe zorg je voor een duurzaam prestatiemodel voor de verduurzamingsopgave? Kosten zijn fors gestegen, veel verduurzamingsmaatregelen leiden tot extra exploitatielasten en er zijn praktisch geen mogelijkheden voor extra inkomsten
Hoe zorg je voor flexibiliteit tussen de verschillende Nationale Prestatieafspraken onderling? Prognoses komen blijkens de Staat van de corporatiesector 2023 te vaak niet uit. Tegenvallers bij sommige opgaven die tot versnelling leiden bij andere opgaven
Hoe zorg je voor optimale lokale samenwerking rondom de verduurzamingsopgave? Hoe kan lokale samenwerking tot meer resultaat rondom de verduurzamingsopgave leiden? De betekenis van de IBW en de lokale prestatieafspraken
n.t.b.
