Bo-Ex verhuurt ongeveer 9.000 woningen in Utrecht. De woningcorporatie bekleedt een sleutelpositie in het verbeteringsvraagstuk van aandachtswijk Kanaleneiland. Het prototype van een naoorlogse wijk. Aan de randen hoogbouw en in het middengebied stempels met vooral middelhoge flats. Meestal huurwoningen in het betaalbare segment. Veel knelpunten vanwege het verouderde bezit en de relatief eenzijdige bevolkingssamenstelling. Het gesprek vindt plaats op een warme zomerdag op het kantoor van Bo-Ex, centraal gelegen op Kanaleneiland. Martijn Broekman van Bo-Ex geeft als projectmanager leiding aan de verbetering van de portieketagewoningen vlakbij het kantoor. Wilbert van Nistelrooij van Atriensis ondersteunt als adviseur bij alle vraagstukken op energie- en duurzaamheidsgebied.
Voorafgaand aan het gesprek op het kantoor van Bo-Ex even sfeerproeven op Kanaleneiland. Hoge temperaturen zo kort voor de bouwvak. Natuurlijk maken de niet opgeknapte flatgebouwen na een halve eeuw een sleetse indruk. Zeker als je de eerste gerenoveerde blokken verderop in de straat ziet. Renovatie zonder poespas. Helder en strak. Herstel van de oorspronkelijke structuur. Bij een ander blok zijn bouwgeluiden te horen en containers, steigers en ophopingen van bouwvakkersbusjes te zien. De uitvoerder komt als een speer op het voor hem onbekende bezoek af. De naderende bouwvak zorgt voor de nodige stress. Keihard werken voor de oplevering en een opgeruimde bouwplaats. Tegelijk spat de trots op zijn werk er vanaf.
‘Natuurlijk is Kanaleneiland een aandachtswijk. Je hebt het zojuist zelf kunnen zien.’ Martijn Broekman is als projectmanager van Bo-Ex dagelijks bezig met de verbetering van de voor Kanaleneiland kenmerkende flatgebouwen. ‘Er zijn nogal wat problemen met huisvuil, teveel inbraak, rommel in het openbare groen en slecht onderhouden tuinen van bewoners. Ik zou meer betrokkenheid willen zien van bewoners bij hun omgeving. Wij gebruiken onze renovaties hiervoor. Natuurlijk voor zover dat in onze mogelijkheden ligt. Bijvoorbeeld door samen met bewoners op te ruimen en afspraken te maken om het netjes te houden.’
Wilbert van Nistelrooij van Atriensis ondersteunt Martijn Broekman met de energie- en duurzaamheidsvraagstukken. ‘Ik geloof dat je duurzaamheid breed moet zien. Wat heb je aan een energiezuinig gebouw in een niet-duurzame omgeving. Waar leefbaarheid onder druk staat en het niet prettig wonen is.’ De eerste blokken zijn inmiddels opgeleverd. Hoe waarderen bewoners de ingreep? Martijn Broekman: ‘Als compleet. Wij vervangen de volledige badkamers, keukens en toiletten. Uitgebreide asbestsanering, prima schilisolatie en moderne installaties. Plus een facelift voor de portiek. Ik typeer onze aanpak als degelijk, robuust, maar ook vernieuwend. Op technisch gebied hebben wij het volgens mij goed voor elkaar. Voor ons valt vooral nog winst te boeken bij het optimaliseren van de communicatie met bewoners.’
‘Wij hebben met allerlei ingewikkelde situaties achter de voordeur te maken’, zo vervolgt Broekman. ‘Armoede, illegale onderverhuur, vervuiling, hulpbehoevende ouderen en mensen met psychische problemen. Bo-Ex gebruikt de ingreep om die knelpunten aan te pakken. Een logeerwoning vanwege de overlast, hulp met sjouwen of inschakeling van hulpverleners bij eventuele psychische problemen. Het lastigste blijft de vraag hoe we aan verwachtingen van bewoners kunnen voldoen. Mensen horen van alles van kennissen die in eerder opgeknapte blokken wonen. Dat interpreteren zij op hun manier. Of zij zien de afwijkende aanpak van collega-corporaties in identieke blokken op Kanaleneiland. Ook wijzelf wijzigen onze aanpak op basis van voortschrijdend inzicht. Zo toetsen wij inmiddels ons energieconcept consequent aan de energieneutrale eindsituatie over enkele decennia. Zodat Bo-Ex nu geen desinvesteringen verricht.’
Nederland dient in 2050 energieneutraal te zijn. Hoe ziet energieneutraliteit voor het bezit van Bo-Ex eruit? Wilbert van Nistelrooij heeft dat beeld voor Kanaleneiland op zijn netvlies. ‘Utrecht heeft het oudste warmtenet van Nederland. Ook voor een gedeelte van het bezit van Bo Ex op Kanaleneiland. Over kosten en duurzaamheid bestaan aanhoudend discussies. Toch verwacht ik dat al aangesloten blokken van Bo-Ex via dit systeem op termijn volledig duurzame warmte krijgen en daarmee energieneutraliteit bereiken. De afweging is pittiger bij de blokken zonder warmtenet en met individuele gasketels. Is het beter om het warmtenet door te trekken of om de woningen in de verre toekomst te verwarmen met stroom van zonnepanelen?’
Martijn Broekman vult aan. ‘Inderdaad een lastige afweging. Wij kunnen niet in een glazen bol kijken. Wij hebben een lange lijst met aandachtspunten zodat we nu niet de verkeerde dingen doen met het oog op die verre toekomst.’ Van Nistelrooij somt voorbeelden op: ‘Keukengeisers, kookgas en gasaansluitingen uit woningen als het even kan. Triple glas moet in nieuwe kozijnen passen en alle aansluitdetails zijn afgestemd op verdere isolatie in de toekomst.’ Martijn Broekman sluit af: ‘Bo-Ex innoveert graag. Op een flat testen wij op dit moment een speciaal hiervoor ontwikkelde windmolen. Een kleine molen zonder lawaai of trillingen. Ik denk dat je voor energieneutrale flats zonder duurzaam warmtenet meer nodig hebt dan alleen zonnepanelen.’
Als directeur van Atriensis wijken heeft Maria Scholten zichzelf in korte tijd wegwijs gemaakt in de wereld van de warmtetransitie. Processen in de warmtetransitie kennen vele belanghouders, zijn complex en vaak zijn er in één wijk meerdere woningcorporaties actief. Maria vindt het belangrijk om woningcorporaties onderling te verbinden en te zorgen voor gezamenlijke standpunten, zodat zij samen sterk staan. Hiervoor zijn onderling vertrouwen en het gezamenlijk opbouwen en delen van kennis een belangrijke basis. Vervolgens is ook het verbinden van de woningcorporaties met de overige belanghouders zoals gemeenten, netbeheerders en warmtebedrijven essentieel. Maria draagt haar praktijkervaring, kennis en enthousiasme over de warmtetransitie met veel plezier, energie en een frisse blik over.
Maria Scholten: ‘Het realiseren van betaalbare en comfortabele aardgasvrije woningen voor woningcorporaties en huurders is een prachtige uitdaging om aan te werken. Voldoende kennis bij de verschillende stakeholders is hiervoor een belangrijke basis. Daarom vind ik het heel belangrijk om mijn kennis in dit domein op een inspirerende manier te delen.’
Met een achtergrond als architect zoekt Dave van der Helm, in zijn rol als directeur van Atriensis data, altijd op creatieve wijze naar oplossingen voor verschillende vraagstukken in de sociale woningbouw. Met zijn brede ervaring op het gebied van energielabels en aanverwante aspecten rondom energieprestatie begrijpt Dave de uitdagingen én kansen voor woningcorporaties op dit vlak als geen ander. Hij heeft het energielabel zien transformeren van verplichting naar versneller van innovatie en verduurzaming. Dave is een groot voorstander van samenwerking om gezamenlijk tot slimmere oplossingen te komen. Juist op het gebied van vastgoeddata waar de basis ligt voor verduurzaming. De laatste jaren richt Dave zich in het bijzonder op de digitalisering van vastgoeddata en deelt graag zijn inzichten en ervaringen op dit gebied.
‘De sociale huursector is van onschatbare waarde voor onze samenleving. Maatschappelijke impact en verduurzaming komen hier samen. Ik vind het belangrijk om mijn kennis over energielabels, vastgoeddata en digitalisering actief te delen, zodat we met elkaar tot betere en slimmere oplossingen komen. Door inzichten uit de praktijk te koppelen aan data kunnen we als sector echt versnellen – en daar graag ik graag mijn steentje aan bij.’
Met passie voor volkshuisvesting, energieprestatie en energietransitie werkt Arjan van Helvoort al meer dan een decennium bij Atriensis aan comfortabele, kwalitatieve en betaalbare huurwoningen. Als partner van woningcorporaties, met ketenpartners, voor huurders. Met een integrale visie op duurzaamheid en oog voor alle verschillende belangen. Ambitie, praktische uitvoerbaarheid en betaalbaarheid staan voorop in zijn projecten. Resultaatgericht en pragmatisch. De expertise van Arjan ligt in het verbinden van technische kennis met strategische inzichten, waardoor complexe projecten soepel en succesvol worden uitgevoerd.
Arjan van Helvoort: ‘De opgave is immens en wordt steeds complexer. De uitdaging is vraagstukken en oplossingen eenvoudig te houden. Werken aan en vanuit een gezamenlijk belang en doel. Het welzijn van de huurder voorop. Atriensis helpt opdrachtgevers in het maken van de juiste afwegingen en verbindt ze met partijen uit ons netwerk als dat nodig is. Hierin deel ik graag mijn kennis en expertise. Samen kunnen we de energietransitie versnellen en een duurzame toekomst creëren.'
Al bijna dertig jaar werkt Hella Maessen met passie aan duurzaam en gezond wonen binnen de sociale huursector. Door haar grote betrokkenheid en haar actuele kennis van ontwikkelingen in de sector helpt zij corporaties om goed voorbereid te zijn op de warmtetransitie en andere verduurzamingsopgaven. De warmtetransitie is een enorme uitdaging voor corporaties. Die uitdaging aangaan vraagt om kennis bij corporaties en alle ketenpartners. Met haar kritische blik, heldere uitleg en enthousiasme draagt Hella haar kennis graag over.
Hella Maessen: ‘In Nederland hebben we een mooie sociale huursector. Daar moeten we trots en zuinig op zijn. Ik werk daar graag aan mee. Door actuele kennis te delen en duidelijk over te brengen, kunnen we echte stappen zetten in de verduurzaming. Samen zorgen we dat ook in de toekomst iedereen betaalbaar en goed kan wonen.’
Dyon Noy is al ruim veertig jaar actief binnen de sociale huursector. Als oprichter van Atriensis en met zijn jarenlange ervaring in de sector kent hij de wereld van woningcorporaties als geen ander. Zelf is hij groot voorstander van het delen van kennis om daar samen van te leren. De laatste jaren houdt Dyon zich vooral bezig met advisering over het aardgasvrij maken van hele wijken en buurten. De kennis en praktijkervaringen die hij hierbij heeft opgedaan, brengt hij graag met passie en enthousiasme over.
Dyon Noy: ‘Werken in de sociale huursector is en blijft het mooiste wat er is. Comfortabele en betaalbare woningen realiseren voor huurders. Echter, lopen woningcorporaties en ketenpartners tegen ontzettend veel uitdagingen aan. Vanuit Atriensis delen wij graag onze kennis en expertise om die uitdagingen aan te gaan en te werken aan oplossingen.’
Tijdens de inspirerende en interactieve kennisbijeenkomst op donderdag 28 maart 2024 van 15.00 tot 17.00 uur staat de enorme uitdaging op financieel vlak centraal. Hierbij komen verschillende invalshoeken aan bod. Zo belicht Reynt Sluis, coördinerend specialistisch adviseur, het perspectief van de Autoriteit woningcorporaties: de toezichthouder van de sector. Diana de Koning, MT-lid bij het WSW, gaat op de uitdagingen van de sector in vanuit het perspectief van de ‘borger’ van de corporatiefinanciering. Victor Burger, partner bij sectorspecialist Finance Ideas, deelt zijn uitgesproken opvattingen over de opgaven van corporaties versus de financiële polsstok. Alle inleiders gaan afzonderlijk, met elkaar en ook met de deelnemers op een drietal vragen in:
Hoe zorg je voor een duurzaam prestatiemodel voor de verduurzamingsopgave? Kosten zijn fors gestegen, veel verduurzamingsmaatregelen leiden tot extra exploitatielasten en er zijn praktisch geen mogelijkheden voor extra inkomsten
Hoe zorg je voor flexibiliteit tussen de verschillende Nationale Prestatieafspraken onderling? Prognoses komen blijkens de Staat van de corporatiesector 2023 te vaak niet uit. Tegenvallers bij sommige opgaven die tot versnelling leiden bij andere opgaven
Hoe zorg je voor optimale lokale samenwerking rondom de verduurzamingsopgave? Hoe kan lokale samenwerking tot meer resultaat rondom de verduurzamingsopgave leiden? De betekenis van de IBW en de lokale prestatieafspraken
n.t.b.
