Een hoge bebouwingsdichtheid. Portieketagewoningen, galerijflats en eengezinswoningen. Maar telkens wel zicht op weelderige parken. Grote bomen, groen en waterpartijen op de eeuwenoude as tussen park Vreugd en Rust en paleis Huis ten Bosch. Dat is Leidschendam-Voorburg. Samen met de stad Den Haag het kerngebied van WoonInvest. Met ruim 8.500 woningen een middelgrote corporatie in Haaglanden. Even veelzijdig als de omgeving zijn de uitdagingen waar WoonInvest voor staat. De huurders staan nu nog in de rij. Maar is het woningbezit wel klaar voor de toekomst? Oude rot in het vak John van der Hulst van WoonInvest legt aan nieuwkomer Koen Haen van Atriensis uit hoe de wereld van corporaties werkt.
Alles verandert. Ook de corporatiewereld. ‘Er ligt steeds meer nadruk op controle, het naleven van regeltjes, theoretische onderbouwingen. Accountants zijn steeds belangrijker. Position papers doen hun intrede.’ John van der Hulst begrijpt dat het nodig is, maar mist af en toe ook het voorop stellen van de bedoeling. Namelijk huisvesting voor mensen met beperkte financiële mogelijkheden. Koen Haen herkent dat: ‘Voor WoonInvest hebben we net alle gebruiksoppervlaktes opgesteld. Input voor de marktwaardering in verhuurde staat. Een enorme klus. Dan blijkt dat lang niet iedereen in de organisatie weet waarom we dat doen, hoe het werkt en wat je er eigenlijk mee kunt. Houd bij het verzamelen en beheren van vastgoeddata altijd het doel voor ogen. Anders verzuip je in de systeemwereld.’
Naast de bedoeling staat voor John van der Hulst de lange termijn voorop. ‘Mensen staan hier in de rij voor een huurwoning. Woningen worden razendsnel verhuurd. Dan ben je meer bezig met de korte termijn. Bijvoorbeeld de afspraak met de gemeente om in tien jaar tijd enorme aantallen nieuwe woningen te bouwen.’ Aandacht voor de lange termijn is echter bittere noodzaak. Van der Hulst illustreert. ‘Ook hier krijgen we te maken met vergrijzing. Onze vele portieketagewoningen zijn dan niet meer geschikt. Geen lift, te kleine badkamers en ontbrekende uitrusting voor senioren. Die woningen kunnen we natuurlijk niet allemaal aanpassen. Sloop is onvermijdelijk.’ Aanpassing van de woningvoorraad beïnvloedt ook direct de verduurzaming. Welke woningen staan er nog in 2050?
John van der Hulst heeft een duidelijk beeld van de benodigde aanpak. ‘Om op lange termijn voldoende geschikte woningen te hebben, moeten we eerst erkennen dat er iets moet gebeuren. Spreek bijvoorbeeld uit dat op termijn een groot aantal portiek-etagewoningen gesloopt wordt. Betrek de politiek en huurders zodat iedereen eraan went. Combineer de opgave van sloop en nieuwbouw van woningen met de uitdaging het woningbezit ook nog eens met een groot aantal woningen uit te breiden. Een handig hulpmiddel daarbij is een kansenkaart. Daarop geef je per plek eerst aan hoe deze nu in gebruik is. En daarna of dat over tien jaar nog zo is. Waar liggen kansen om woningen te bouwen?’
Verduurzaming haakt aan zodra duidelijk is welke woningen WoonInvest in 2050 nog verhuurt. Eerste uitdaging is een alternatief voor verwarmen met aardgas. De hoge bebouwingsdichtheid maakt warmtenetten erg kansrijk. Opties zijn onder meer aansluiting op de Haagse warmterotonde of kleinere lokale warmtenetten. John van der Hulst is van mening dat gemeenten het voortouw moeten nemen bij het opstellen van de warmtevisie. ‘Ik zie dat zeker niet als een taak van corporaties. Maar we willen wel vooruit. Samen met andere corporaties in Haaglanden zijn we daarom al aan het onder zoeken wat mogelijk is. Corporaties doen enorm veel verduurzamingspilots. Iedereen blijft zelf het wiel uitvinden. Vervolgens komen alleen de geslaagde pilots in het nieuws. Van de mislukkingen hoor je nooit meer wat. Terwijl we daar het meeste van kunnen leren.’
Maar natuurlijk blijft WoonInvest ook op de korte termijn werken aan verduurzaming. No regret is het uit gangspunt zolang een vastgestelde warmtevisie ontbreekt. ‘Onze doelstelling is gemiddeld energielabel B. Daartoe kiezen we vooral voor bouwkundige maatregelen in de schil zelf. Denk aan spouw-, dak- en vloerisolatie en HR++ glas’, aldus John van der Hulst. Verduurzaming van installaties is lastiger zonder lange termijnvisie. ‘Daar zijn we terughoudend in. Moeten er verwarmingsketels vervangen worden, dan kijken we wel of we kunnen overstappen naar een collectieve installatie. Dan is de omschakeling op termijn naar een duurzame collectieve energiebron in de toekomst makkelijker.’
John van der Hulst werkte jaren voor WoonInvest als manager vastgoed. Veel bezig met de inhoud, maar ook aansturen van een flink team. Recent maakte hij de overstap naar adviseur duurzaamheid. Een vrijere rol. John van der Hulst: ‘Over een aantal jaar ga ik met pensioen. Die tijd gebruik ik om binnen WoonInvest duurzaamheid aan te jagen. Dat is belangrijk. Niet iedereen overziet de complexiteit. Op die manier kan ik mijn kennis van het vak én de woningen van WoonInvest inzetten en overdragen.’ Koen Haen is het daar helemaal mee eens. ‘Er is nog behoorlijk wat nodig om het belang van duurzaamheid op de kaart te zetten. En zeker niet alleen bij WoonInvest. Bewoners zijn met andere dingen bezig. Het belang van duurzaamheid is nu eenmaal moeilijk uit te leggen.
Als directeur van Atriensis wijken heeft Maria Scholten zichzelf in korte tijd wegwijs gemaakt in de wereld van de warmtetransitie. Processen in de warmtetransitie kennen vele belanghouders, zijn complex en vaak zijn er in één wijk meerdere woningcorporaties actief. Maria vindt het belangrijk om woningcorporaties onderling te verbinden en te zorgen voor gezamenlijke standpunten, zodat zij samen sterk staan. Hiervoor zijn onderling vertrouwen en het gezamenlijk opbouwen en delen van kennis een belangrijke basis. Vervolgens is ook het verbinden van de woningcorporaties met de overige belanghouders zoals gemeenten, netbeheerders en warmtebedrijven essentieel. Maria draagt haar praktijkervaring, kennis en enthousiasme over de warmtetransitie met veel plezier, energie en een frisse blik over.
Maria Scholten: ‘Het realiseren van betaalbare en comfortabele aardgasvrije woningen voor woningcorporaties en huurders is een prachtige uitdaging om aan te werken. Voldoende kennis bij de verschillende stakeholders is hiervoor een belangrijke basis. Daarom vind ik het heel belangrijk om mijn kennis in dit domein op een inspirerende manier te delen.’
Met een achtergrond als architect zoekt Dave van der Helm, in zijn rol als directeur van Atriensis data, altijd op creatieve wijze naar oplossingen voor verschillende vraagstukken in de sociale woningbouw. Met zijn brede ervaring op het gebied van energielabels en aanverwante aspecten rondom energieprestatie begrijpt Dave de uitdagingen én kansen voor woningcorporaties op dit vlak als geen ander. Hij heeft het energielabel zien transformeren van verplichting naar versneller van innovatie en verduurzaming. Dave is een groot voorstander van samenwerking om gezamenlijk tot slimmere oplossingen te komen. Juist op het gebied van vastgoeddata waar de basis ligt voor verduurzaming. De laatste jaren richt Dave zich in het bijzonder op de digitalisering van vastgoeddata en deelt graag zijn inzichten en ervaringen op dit gebied.
‘De sociale huursector is van onschatbare waarde voor onze samenleving. Maatschappelijke impact en verduurzaming komen hier samen. Ik vind het belangrijk om mijn kennis over energielabels, vastgoeddata en digitalisering actief te delen, zodat we met elkaar tot betere en slimmere oplossingen komen. Door inzichten uit de praktijk te koppelen aan data kunnen we als sector echt versnellen – en daar graag ik graag mijn steentje aan bij.’
Met passie voor volkshuisvesting, energieprestatie en energietransitie werkt Arjan van Helvoort al meer dan een decennium bij Atriensis aan comfortabele, kwalitatieve en betaalbare huurwoningen. Als partner van woningcorporaties, met ketenpartners, voor huurders. Met een integrale visie op duurzaamheid en oog voor alle verschillende belangen. Ambitie, praktische uitvoerbaarheid en betaalbaarheid staan voorop in zijn projecten. Resultaatgericht en pragmatisch. De expertise van Arjan ligt in het verbinden van technische kennis met strategische inzichten, waardoor complexe projecten soepel en succesvol worden uitgevoerd.
Arjan van Helvoort: ‘De opgave is immens en wordt steeds complexer. De uitdaging is vraagstukken en oplossingen eenvoudig te houden. Werken aan en vanuit een gezamenlijk belang en doel. Het welzijn van de huurder voorop. Atriensis helpt opdrachtgevers in het maken van de juiste afwegingen en verbindt ze met partijen uit ons netwerk als dat nodig is. Hierin deel ik graag mijn kennis en expertise. Samen kunnen we de energietransitie versnellen en een duurzame toekomst creëren.'
Al bijna dertig jaar werkt Hella Maessen met passie aan duurzaam en gezond wonen binnen de sociale huursector. Door haar grote betrokkenheid en haar actuele kennis van ontwikkelingen in de sector helpt zij corporaties om goed voorbereid te zijn op de warmtetransitie en andere verduurzamingsopgaven. De warmtetransitie is een enorme uitdaging voor corporaties. Die uitdaging aangaan vraagt om kennis bij corporaties en alle ketenpartners. Met haar kritische blik, heldere uitleg en enthousiasme draagt Hella haar kennis graag over.
Hella Maessen: ‘In Nederland hebben we een mooie sociale huursector. Daar moeten we trots en zuinig op zijn. Ik werk daar graag aan mee. Door actuele kennis te delen en duidelijk over te brengen, kunnen we echte stappen zetten in de verduurzaming. Samen zorgen we dat ook in de toekomst iedereen betaalbaar en goed kan wonen.’
Dyon Noy is al ruim veertig jaar actief binnen de sociale huursector. Als oprichter van Atriensis en met zijn jarenlange ervaring in de sector kent hij de wereld van woningcorporaties als geen ander. Zelf is hij groot voorstander van het delen van kennis om daar samen van te leren. De laatste jaren houdt Dyon zich vooral bezig met advisering over het aardgasvrij maken van hele wijken en buurten. De kennis en praktijkervaringen die hij hierbij heeft opgedaan, brengt hij graag met passie en enthousiasme over.
Dyon Noy: ‘Werken in de sociale huursector is en blijft het mooiste wat er is. Comfortabele en betaalbare woningen realiseren voor huurders. Echter, lopen woningcorporaties en ketenpartners tegen ontzettend veel uitdagingen aan. Vanuit Atriensis delen wij graag onze kennis en expertise om die uitdagingen aan te gaan en te werken aan oplossingen.’
Tijdens de inspirerende en interactieve kennisbijeenkomst op donderdag 28 maart 2024 van 15.00 tot 17.00 uur staat de enorme uitdaging op financieel vlak centraal. Hierbij komen verschillende invalshoeken aan bod. Zo belicht Reynt Sluis, coördinerend specialistisch adviseur, het perspectief van de Autoriteit woningcorporaties: de toezichthouder van de sector. Diana de Koning, MT-lid bij het WSW, gaat op de uitdagingen van de sector in vanuit het perspectief van de ‘borger’ van de corporatiefinanciering. Victor Burger, partner bij sectorspecialist Finance Ideas, deelt zijn uitgesproken opvattingen over de opgaven van corporaties versus de financiële polsstok. Alle inleiders gaan afzonderlijk, met elkaar en ook met de deelnemers op een drietal vragen in:
Hoe zorg je voor een duurzaam prestatiemodel voor de verduurzamingsopgave? Kosten zijn fors gestegen, veel verduurzamingsmaatregelen leiden tot extra exploitatielasten en er zijn praktisch geen mogelijkheden voor extra inkomsten
Hoe zorg je voor flexibiliteit tussen de verschillende Nationale Prestatieafspraken onderling? Prognoses komen blijkens de Staat van de corporatiesector 2023 te vaak niet uit. Tegenvallers bij sommige opgaven die tot versnelling leiden bij andere opgaven
Hoe zorg je voor optimale lokale samenwerking rondom de verduurzamingsopgave? Hoe kan lokale samenwerking tot meer resultaat rondom de verduurzamingsopgave leiden? De betekenis van de IBW en de lokale prestatieafspraken
n.t.b.
