Vastgoedmanagers ronden de komende maanden hun onderhoudsbegroting voor 2012 af. Voor velen een pittige opgave vanwege bezuinigingsopgaven van hogerhand. Met vaak de boodschap van de leiding erbij dat de kwaliteit er niet onder mag leiden. Benchmarks wijzen op collega’s die met minder middelen toekomen. Als andere corporaties met deze bedragen uitkomen, moeten wij dat toch ook kunnen? Daarmee twee vragen. Hoe verhouden onderhoudslasten zich tot die bij andere corporaties? Is dezelfde en liefst meer kwaliteit voor minder geld leverbaar? In augustus 2011 komen deze vragen drie keer aan bod. Onderhoudslasten van woningcorporaties vallen immers uiteen in reparatieonderhoud (1), mutatieonderhoud (2) en het planmatige onderhoud (3).
Het afgelopen decennium stegen onderhoudslasten ongeveer 30% meer dan de inflatie. Wat zijn voor het planmatige onderhoud mogelijke verklaringen voor de eerdere kostenstijgingen? De trend om uitvoering van binnenonderhoud volledig af te stemmen op klantwensen draagt misschien bij aan klantwaarde. Maar kostenconsequenties zijn aanzienlijk. Tegelijk ligt de lat steeds hoger. Onderhoud dient niet alleen om de oorspronkelijke kwaliteit in stand te houden. Kosten van ingrepen stijgen door de ambitie om meteen energiebesparing te realiseren, de gebruikswaarde van woningen te verhogen en de uitstraling op peil te brengen. En dat zonder de extra lasten daarvoor consequent buiten het onderhoudsbudget te houden. Zorg daarom voor correcte en van verbeteringsinvesteringen opgeschoonde onderhoudsplanningen. Heb oog voor volumevergroting. Koop in concurrentie in. Concentreer verschillende ingrepen op wisselende momenten in één project. Kies ketenintegratie met gespecialiseerde bedrijven als uitgangpunt.
Een stap verder. Creativiteit is dan vereist. De ene optie bij dat planmatige onderhoud is om goedkopere oplossingen op te sporen, die tot hogere klanttevredenheid leiden zonder dat achterstallig onderhoud optreedt. Bijvoorbeeld verlenging van de schildercyclus. Iets geringere uitstraling op termijn, maar geen vervolgschade. Betrek bewoners ruimschoots op tijd bij kleurstellingen, planning en routing. Introduceer individuele keuzemogelijkheden en binnenschilderwerk als meerwerkoptie.
De keuken, badkamer en toilet als illustratie. Complete vervanging is vaak nodig vanwege slijtage, functionele veroudering en gewijzigde esthetische opvattingen. Complete vervanging met forse sloopwerkzaamheden is dan onontkoombaar. Hoge kosten en veel overlast. Streef naar handhaving van tijdloos tegelwerk en eenvoudigere omwisseling van componenten als keukenblok en sanitair. Los bij die vervanging in één klap slijtage en functionele knelpunten op. Realiseer gelijktijdig in goed overleg met bewoners een eigentijds en individueel beeld. Voorbeelden van lagere onderhoudskosten met een kwaliteit die beter aansluit bij wensen van huurders.
De andere optie bij dat planmatige onderhoud is om combinaties van op instandhouding gericht onderhoud met verbetering van vastgoed op te sporen. Bijvoorbeeld koppeling van schilonderhoud aan isolatie of aan verbetering van uitstraling. Combineer noodzakelijk onderhoud aan keukens, badkamers en toiletten met verbetering van de ventilatiehuishouding middels energiezuinige installaties. Of met maatregelen gericht op aanpasbaarheid voor senioren. Combineer buitenschilderwerk met montage van inbraakwerend hang- en sluitwerk. Zijn kosten voor verbetering lager of verminderen onderhoudslasten? Om het even. De combinatie verlaagt kosten ten opzichte van separate uitvoering. Meer met minder. Lees het hele rapport.
Als directeur van Atriensis wijken heeft Maria Scholten zichzelf in korte tijd wegwijs gemaakt in de wereld van de warmtetransitie. Processen in de warmtetransitie kennen vele belanghouders, zijn complex en vaak zijn er in één wijk meerdere woningcorporaties actief. Maria vindt het belangrijk om woningcorporaties onderling te verbinden en te zorgen voor gezamenlijke standpunten, zodat zij samen sterk staan. Hiervoor zijn onderling vertrouwen en het gezamenlijk opbouwen en delen van kennis een belangrijke basis. Vervolgens is ook het verbinden van de woningcorporaties met de overige belanghouders zoals gemeenten, netbeheerders en warmtebedrijven essentieel. Maria draagt haar praktijkervaring, kennis en enthousiasme over de warmtetransitie met veel plezier, energie en een frisse blik over.
Maria Scholten: ‘Het realiseren van betaalbare en comfortabele aardgasvrije woningen voor woningcorporaties en huurders is een prachtige uitdaging om aan te werken. Voldoende kennis bij de verschillende stakeholders is hiervoor een belangrijke basis. Daarom vind ik het heel belangrijk om mijn kennis in dit domein op een inspirerende manier te delen.’
Met een achtergrond als architect zoekt Dave van der Helm, in zijn rol als directeur van Atriensis data, altijd op creatieve wijze naar oplossingen voor verschillende vraagstukken in de sociale woningbouw. Met zijn brede ervaring op het gebied van energielabels en aanverwante aspecten rondom energieprestatie begrijpt Dave de uitdagingen én kansen voor woningcorporaties op dit vlak als geen ander. Hij heeft het energielabel zien transformeren van verplichting naar versneller van innovatie en verduurzaming. Dave is een groot voorstander van samenwerking om gezamenlijk tot slimmere oplossingen te komen. Juist op het gebied van vastgoeddata waar de basis ligt voor verduurzaming. De laatste jaren richt Dave zich in het bijzonder op de digitalisering van vastgoeddata en deelt graag zijn inzichten en ervaringen op dit gebied.
‘De sociale huursector is van onschatbare waarde voor onze samenleving. Maatschappelijke impact en verduurzaming komen hier samen. Ik vind het belangrijk om mijn kennis over energielabels, vastgoeddata en digitalisering actief te delen, zodat we met elkaar tot betere en slimmere oplossingen komen. Door inzichten uit de praktijk te koppelen aan data kunnen we als sector echt versnellen – en daar graag ik graag mijn steentje aan bij.’
Met passie voor volkshuisvesting, energieprestatie en energietransitie werkt Arjan van Helvoort al meer dan een decennium bij Atriensis aan comfortabele, kwalitatieve en betaalbare huurwoningen. Als partner van woningcorporaties, met ketenpartners, voor huurders. Met een integrale visie op duurzaamheid en oog voor alle verschillende belangen. Ambitie, praktische uitvoerbaarheid en betaalbaarheid staan voorop in zijn projecten. Resultaatgericht en pragmatisch. De expertise van Arjan ligt in het verbinden van technische kennis met strategische inzichten, waardoor complexe projecten soepel en succesvol worden uitgevoerd.
Arjan van Helvoort: ‘De opgave is immens en wordt steeds complexer. De uitdaging is vraagstukken en oplossingen eenvoudig te houden. Werken aan en vanuit een gezamenlijk belang en doel. Het welzijn van de huurder voorop. Atriensis helpt opdrachtgevers in het maken van de juiste afwegingen en verbindt ze met partijen uit ons netwerk als dat nodig is. Hierin deel ik graag mijn kennis en expertise. Samen kunnen we de energietransitie versnellen en een duurzame toekomst creëren.'
Al bijna dertig jaar werkt Hella Maessen met passie aan duurzaam en gezond wonen binnen de sociale huursector. Door haar grote betrokkenheid en haar actuele kennis van ontwikkelingen in de sector helpt zij corporaties om goed voorbereid te zijn op de warmtetransitie en andere verduurzamingsopgaven. De warmtetransitie is een enorme uitdaging voor corporaties. Die uitdaging aangaan vraagt om kennis bij corporaties en alle ketenpartners. Met haar kritische blik, heldere uitleg en enthousiasme draagt Hella haar kennis graag over.
Hella Maessen: ‘In Nederland hebben we een mooie sociale huursector. Daar moeten we trots en zuinig op zijn. Ik werk daar graag aan mee. Door actuele kennis te delen en duidelijk over te brengen, kunnen we echte stappen zetten in de verduurzaming. Samen zorgen we dat ook in de toekomst iedereen betaalbaar en goed kan wonen.’
Dyon Noy is al ruim veertig jaar actief binnen de sociale huursector. Als oprichter van Atriensis en met zijn jarenlange ervaring in de sector kent hij de wereld van woningcorporaties als geen ander. Zelf is hij groot voorstander van het delen van kennis om daar samen van te leren. De laatste jaren houdt Dyon zich vooral bezig met advisering over het aardgasvrij maken van hele wijken en buurten. De kennis en praktijkervaringen die hij hierbij heeft opgedaan, brengt hij graag met passie en enthousiasme over.
Dyon Noy: ‘Werken in de sociale huursector is en blijft het mooiste wat er is. Comfortabele en betaalbare woningen realiseren voor huurders. Echter, lopen woningcorporaties en ketenpartners tegen ontzettend veel uitdagingen aan. Vanuit Atriensis delen wij graag onze kennis en expertise om die uitdagingen aan te gaan en te werken aan oplossingen.’
Tijdens de inspirerende en interactieve kennisbijeenkomst op donderdag 28 maart 2024 van 15.00 tot 17.00 uur staat de enorme uitdaging op financieel vlak centraal. Hierbij komen verschillende invalshoeken aan bod. Zo belicht Reynt Sluis, coördinerend specialistisch adviseur, het perspectief van de Autoriteit woningcorporaties: de toezichthouder van de sector. Diana de Koning, MT-lid bij het WSW, gaat op de uitdagingen van de sector in vanuit het perspectief van de ‘borger’ van de corporatiefinanciering. Victor Burger, partner bij sectorspecialist Finance Ideas, deelt zijn uitgesproken opvattingen over de opgaven van corporaties versus de financiële polsstok. Alle inleiders gaan afzonderlijk, met elkaar en ook met de deelnemers op een drietal vragen in:
Hoe zorg je voor een duurzaam prestatiemodel voor de verduurzamingsopgave? Kosten zijn fors gestegen, veel verduurzamingsmaatregelen leiden tot extra exploitatielasten en er zijn praktisch geen mogelijkheden voor extra inkomsten
Hoe zorg je voor flexibiliteit tussen de verschillende Nationale Prestatieafspraken onderling? Prognoses komen blijkens de Staat van de corporatiesector 2023 te vaak niet uit. Tegenvallers bij sommige opgaven die tot versnelling leiden bij andere opgaven
Hoe zorg je voor optimale lokale samenwerking rondom de verduurzamingsopgave? Hoe kan lokale samenwerking tot meer resultaat rondom de verduurzamingsopgave leiden? De betekenis van de IBW en de lokale prestatieafspraken
n.t.b.
