Steeds hogere eisen aan nieuwe woningen. Forse stijging van energietarieven met alle nadelige gevolgen voor de weinig draagkrachtige doelgroep. Plus de proactieve houding van woningcorporaties bij bestrijding van het broeikaseffect. Drie redenen waarom installaties voor duurzame energie als paddenstoelen uit de grond schieten. Sociale verhuurders nemen het initiatief. Uitbesteding is minder populair dan zelf doen. Keerzijde van deze positieve trend is het rookgordijn rondom rendementsberekeningen. Aan de ene kant meldt de NMa dat op dit moment geen behoorlijk rendement (PDF, rapport NMa) op exploitatie van duurzame energie mogelijk is. Aan de andere kant bestoken marktpartijen woningcorporaties met beloftes van een terugverdientijd van vijftien jaar. Wie vertelt de waarheid?

Wishful thinking

Veel verwarring ontstaat door het gemis van een uniform exploitatiemodel met heldere uitgangspunten. Ieder rekent op eigen wijze, vanuit eigen expertise en helaas ook geregeld uit eigen belang. Vaak ‘wishful thinking’ met haalbare exploitatie en korte terugverdientijd als gevolg. Denk aan meerkosten van duurzame installatie als onderdeel van de onrendabele top in plaats van de exploitatie van duurzame energie. Of onderschatting van te verwachten jaarlijkse onderhoudskosten en vervangingsinvesteringen. Of juist overschatting van afzet van warmte. Tot zelfs inschatting van hogere tarieven bij afnemers dan toegestaan volgens de Warmtewet, die de consument hiertegen moet beschermen.

Transparantie

Welke meetlat is geschikt voor beoordeling van het rendement van duurzame energie? Een juiste methode wijkt niet af van gebruikelijke bedrijfswaardeberekeningen voor vastgoed. De netto contante waarde van toekomstige geschatte kasstromen. Vooral juiste inschatting van variabele exploitatielasten en exploitatiebaten maakt het lastig. Hoeveel onderhoud is te verwachten? Hoeveel hout, gas of elektriciteit in te kopen? Hoeveel warmte gebruiken afnemers en tegen welk tarief? Maar ook correcte interpretatie van het principe ‘niet meer dan anders’ (NMDA), waarmee de Warmtewet die afnemers beschermt. Vaak blijkt bij een correcte exploitatieopzet dat een termijn van 50 jaar nodig is voor positief resultaat.  

Knoppen

Aan welke knoppen draaien? Hoe risico’s en kansen op lange termijn juist inschatten? Koffiedik kijken? Of een smal koord? Alleen met veel oefening vooraf en enorme concentratie onderweg heelhuids balancerend naar de overkant. Illustraties. Iets minder afzet per woning of iets lagere energieprijsstijgingen betekenen dat de installatie nooit rendabel wordt. Omgekeerd zorgen iets meer afzet per woning of hogere energieprijsstijgingen dat het breakeven point fors vervroegt. Hetzelfde geldt voor mee- of tegenvallende onderhoudskosten voor de duurzame installatie. Kortom alleen objectieve rekenmodellen met zorgvuldige gevoeligheidsanalyses (PDF, rapport) vooraf maken koffiedik kijken overbodig. Die analyses zijn meteen aanknopingspunten voor de exploitatie. Waar liggen kansen om tot beter rendement te komen en waarin schuilen te elimineren bedreigingen? ‘Scherp aan de wind zeilen’ blijft namelijk permanent vereist.